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观点直击 越秀地产:房地产调整还在持续(实录)kk体育
发布时间:2024-03-28 17:31:40 浏览:[ ]次

  kk体育去年的销售特别亮眼,越秀地产在3月26日公布2023年全年业绩,财报数据表现依然不错。

  资料显示,过去一年,越秀地产营业收入录得约802.2亿元,同比上升10.8%。对应入账物业收入757.2亿元,同比上升9.7%,结算了316万平方米物业面积,同比上升10.2%。

  财务方面,截至期末,越秀地产三道红线保持绿档达标,剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为67.4%、57.0%和2.01倍。评级上,穆迪和惠誉保持了投资级信用评级。

  同期,越秀地产加权平均借贷利率为3.82%,同比下降34个基点,平均借贷成本3.63%。

  得益于越秀集团和广州地铁双国企股东背景,年内越秀地产融资渠道保持通畅,包括境内成功发行合共69亿元公司债券,加权平均借贷年利率约为3.37%;境外发行发行人民币自贸区债合共34亿元,加权平均借贷年利率约为3.92%;点心债12.1亿元,票面利率为4%;

  这令越秀地产期末现金及现金等价物及监控户存款达到约461.0亿元,足以覆盖未来一年内229.61亿元到期债务。

  2023年,中国房地产行业经历了多重考验,尽管政策层面提供了相当程度的支持,包括多个核心城市放开了限购kk体育,但反映到市场上还有一定滞后,这里面有消费者对未来前景的一定担忧。

  一些指标上能看到,该公司2023年毛利率约为15.3%,同比下降5.1个百分点;核心净利润34.9亿元,同比下降17.5%;归母净利润31.9亿元,同比下降19.4%。

  从销售上看,越秀地产2023年实现合约销售1420.3亿元,完成年度销售目标且增幅13.6%。

  2024年前2个月,越秀地产累计合同销售103.61亿元,同比下降约54.1%,累计合同销售面积约为37.35万平方米,同比下降约41.8%。

  对比同期行业数据,越秀地产销售仍然优于同行。根据国家统计局公布的资料,去年全国商品房销售面积和金额同比分别下降8.5%和6.5%,其中住宅销售面积和金额分别下降8.2%和6.0%。

  根据观点指数研究院“2024年1-2月房地产企业销售表现”研究成果显示,2024年2月份前100房企实现权益总销售金额1408亿元,同比下降61.7%,环比下降21.7%。

  面对这样的情况,越秀地产董事长及执行董事林昭远表示,公司整体战略层面还是稳中求进。

  盈利能力上,坚持多管齐下,包括精准的成本投入,业务管理上务求更加高效,同时招采成本、管理成本继续做到有效控制。

  “总体规模未来应该稳定在7万亿或者说10亿平方米的规模kk体育。”其称,市场总体规模虽然会下降,但城市会保持分化局面,一些机会会出现在核心城市。

  主要城市的购房政策上kk体育,他相信限购政策会继续放松。因此,越秀地产新一年还是会做“有价值的投资”,继续聚焦核心城市。

  据了解,越秀地产在去年将华中区域和西部区域实施战略合并,同时武汉成为越秀中西部区域总部。

  林昭远表示,越秀地产目前战略是“1+3”,即大湾区加3个片区:华东、中西部、北方。这也契合公司聚焦核心城市的策略。

  资料显示,越秀地产2023年在此大基调下保持了一定的投拓动力,全年在11个城市新增28幅土地,总建筑面积约为491万平方米,全部位于一线和重点二线月末,两日内在广州、合肥及西安共揽下4宗地,总成交金额约105亿元。

  截至12月31日,越秀地产总土地储备约2567万平方米,其中1075万平方米位于大湾区,占比约为41.9%。另总土地储备中95%位于一线城市和重点二线城市。

  土储素质较高,但前景笼罩在一片迷雾中,越秀地产定下了一个较为保守的年度销售目标。

  据透露,该公司2024年销售目标定在1470亿元。按照2023年全年销售金额1420.3亿元计算,增幅为约3.5%。

  同时,越秀地产2024年可售资源约2700亿元,其中大湾区占比51%、华东21%、中西部17%、北方11%,大湾区和华东占72%。

  大湾区特别是广州和华东是越秀两个重点粮仓,去年两个区域贡献销售1089.8亿元,占总销售比76.7%。其中,广州单城就贡献了613.2亿元。

  越秀地产继续聚焦两大片区,有利于对销售规模起到稳固的作用。另一方面,广州目前的限购政策也进行了放松。

  除此之外,过去在公司业务中不甚亮眼的城市更新,有望成为越秀地产未来发展的新引擎。据悉,现时旧改业务主要集中在两个主要的优势城市——广州和上海。

  据透露,越秀旗下旧改项目总可售货值约人民币690亿元,2024年计划供地是34万平方米,预计新增可售货值是180亿元。

  管理层提及,布局许久的广州南洋电器厂整体签约了已超过90%,计划今年实行供地,预计总可售货值约45亿元。而去年10月新获取的上海虹口旧改项目,预计总可售货值是约30亿元,也在推进当中。

  除上述虹口旧改是国企合作项目外,越秀地产年内已与杭州地铁、上海久事置业、上海临港集团(越秀集团为签约主体)分别签署战略协议,寻求在产业勾地、TOD、城市更新等领域打开拿地渠道。

  现场提问:有消息说金融监管局正在推动银行加速审批开发商贷款,越秀目前银行贷款的情况怎么样?另外,会采取哪些措施来提升利润质量?

  管理层:去年以来,国家关于房地产融资的支持力度是比较大的。从目前看,我们预判未来一段时间应该保持目前这种状态。

  关于盈利能力,集团在这两年一直坚持多管齐下,一是精准的成本投入,业务管理上更加高效,二是招采成本、管理成本都得到有效控制。

  管理层:关于组织调整,去年把中部西部进行了合并,目前整个集团应该是“1+3”,1是大湾区区,3是华东片区、中西部片区、北方片区。

  这个调整也是因为管理幅度,从我们的业务布局看,主要在核心城市,应该是匹配“1+3”。

  现场提问:今年以来,房地产市场存在进一步下行的趋势,越秀地产是否有做过销售上的压力测试?另外,REITs方面是否有更多计划?

  管理层:去年以来,行业的下行压力在加大,其实越秀地产谈不上扩张,还是坚持稳中求进。

  大家可以留意一些数据,尽管行业在下行,但是去年我们在不少城市都有增长,广州增长8个点,杭州下降了,但是北京、深圳在增长,成都在增长,重庆也在增长。

  房地产市场总体规模目前有下降,但是结构性上出现优化,有些城市其实更加聚集资源。

  所以,越秀地产过去几年坚持稳中求进、坚持有价值的投资。投在什么地方kk体育、投在哪个城市、投在哪个区域,都是前期要穿透研究的。

  关于REITs,目前已经在梳理REITs方面的一些资产(包括租赁REITs、商业REITs),也在争取合适的时机。

  管理层:从目前看,调整基本还在持续kk体育,总体规模未来应该稳定在7万亿或者说10亿平方米。总体规模可能有点下滑,但是各大城市区域会有一些分化。

  限购的问题,我认为会持续放松。国家已经明确了新发展模式,新发展模式分两类,一类叫保障,这块要进一步完善;另一类是市场化,市场化应该按市场规则。

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