kk体育关于中国的房地产市场，完全从价格、经济规划、人口供需程度进行分析，是不合理的，要结合中国的国情特色进行分析——社会主义特色的市场经济，即市场+政府。

　　完全按市场规律来讲，中国大城市的房价远不止现在的价格，因为中国太大，有钱人太多，现在的价格对有钱人而言不贵，只是对普通人而言，价格高了。完全按市场，房价会一步涨到位，然后，日本就是如此。

　　完全按政府规律来讲，中国城市的价格涨太快了，kk体育应当慢慢的涨，长期牛市，最好永远牛下去，kk体育这样对经济的拉动才是健康的。

　　那中国城市的房价一定会涨上天，就像股市一样，涨到不能再涨了，就了。这样会导致太多的散户（刚需）被套住——支付了高额的首付，还要支付高额的月供，一辈子就这样了。房价一旦，对这些人又是心理上的一击，很多人可能承受不住就跳楼了。没人供应房贷，银行也会坏账破产。中国经济就会前期过热，后期，全国各地到处烂尾楼。为了处理这个烂摊子，恐怕像日本一样，至少要花个二三十年。

　　第二个极端：中国房价上涨，是因为土地供应不足，中国政府应当放开土地供应。

　　解决需求最好的方式就是增加供应。放开土地供应，中国房价的确会涨不上去。但当人人都有房的时候，没有买的需求，也就没有卖的动力，市场也就消失了。房地产市场的消失会损失最大的经济推动力，也会让很多人失业，经济会陷入紧缩，市场到处死气沉沉。有人说经济不应以房地产为支柱，这话的确很对，但经济也缺少不了房地产市场。衣、食、住、行是人的根本需求，经济就是依附于人的需求才开展起来的。

　　所以，政府不会让市场需求暴发，使房价涨上天；也不会无限供应土地，让需求最终消失。最好的手段就是市场需求暴发一下，消化一下房屋的库存，拉动下人民的消费，政府卖点地；然后政府限制一下，让需求再短期蛰伏起来，不要对房地产市场造成破坏性的冲击；房价稳定甚至略有下降，库存上升后，政府再松开一下需求。这样不断使房价一个台阶一个台阶的往上慢慢涨。

　　2012年限购，限制房地产市场的需求，房地产市场的价格进入稳定期。kk体育至2015年左右，需求不足，房价微跌，库存增大，房地产市场面临压力；

　　2015年开始，松开以前的限购政策，松开房地产市场的需求。需求增长，而且逐步加快，库存半年时间就被消化掉了，从一线城市到二线城市。再不限制需求，房价可能就进入最后的疯涨阶段，然后。

　　2016年10月开始，一二线城市开始限购，将需求从一二线城市向三线城市引导。但市场上被松开限购引动的需求不会这么快就平息下来，在市场上到处乱窜，寻找房产投资机会，所以短期价格不会下降，需要有一个平息期。等平息期过了，市场需求就会一下子被抽光，房地产成交量就会大幅下跌，房价止稳。

　　待下次房价下跌、库存增长时，就是下次松开限购的时点。目前中国房地产库存很低，所以短期内不会放开限购。

　　当然这是按照以往规律的一个推测，如果政府决心够大，想弃掉房地产市场，专注拉动实业，则松开限购的时点会被无限推后，所以不要急于投资房地产。

　　市场+政府模式最后的结果还是房价不断上涨，所以只要这个模式可以不断存续，那买房子长期来看肯定是赚钱的。只是买的点位有可能是周期低点，也有可能是周期的高点，但长期是赚钱的。

　　市场+政府模式最大的风险就是需求的完全消失。限购只是让需求短期蛰伏，并没有消失，松开限购又可以唤醒需求。需求只所以会完全消失，是因为需求所依附的载体消失了。需求依附的载体有两个，一个是买房的人，另一个是买房的钱，有人又有钱才会有需求。

　　买房的人分为两种，一种是纯投机，几年就会把房子卖掉；另一种是自住。第一种人产生的需求是投机需求，短期是需求，长期是供应，并不能长久支持一个城市的房价；第二种才是真实的需求，刚需。

　　如果你是投机的人，可以跟着第一种需求去买，但这种风险很大，是一种盲目投资，因为你不知道需求的天花板在哪里，万一天花板到了，你买的房子就永远也卖不出去了。

　　所以一定要跟着第二种需求去买，第二种需求推动的房价上涨才是健康的，长久的。

　　当一个城市的人口开始流出而不再是流入时，第二种需求就开始下降了。所以人口流出的城市，房价一定是没有支撑的，长期来看必跌。一二线城市只所以房价不断上涨，就是因为改革开放这几十年人口不断的流入。什么时候一线城市人口开始下降了，房价也就到头了。

　　只有人没有钱也没有用。像苏州和东莞，人口流入很多，但这些人是没有钱的人，所以苏州和东莞的房价一直不涨（最近的上涨主要因为上海和深圳的外溢效应）。现在虽然房价与收入比很高，但这个收入采用的是平均收入，并不能反应有能力买房人的收入。

　　像上海等城市，虽然平均收入不高，但能到上海工作且打算买入定居的人，都是高资产或高学历的人，这类人随着中国经济的不断发展，收入水平上升是比房价上涨更快的。很多人的家庭财务雄厚，也为其买房提供了钱。

　　像杭州，流入的人口很多是从事互联网行业、金融行业、高端制造行业的人，他们的收入水平远远超过平均水平。而且很多人是从浙江其它地市流入到杭州的，本身家庭收入水平也较高。

　　房价的上涨一定会让人口逐步流出，但肯定是先流出低端人口，再流出中端人口，最后只剩下高端人口。kk体育低端人口的流出对城市房价的影响不大，因为他们本来就不是需求（有人但没钱）；中端人口开始流出时，就是房价真正开始下跌之时，因为他们是买房的主力和刚需；高端人口永远不会流出，因为无论房价涨到什么程度，他们都能买得起房，但这类人买房的需求不高。

　　北京和上海现在开始有人口流出，但这类人口主要是低端打工者，对房价基本没有影响。深圳房价上涨开始导致华为等企业的离开，这是很危险的，华为的员工是中端人口。而中端人口的流出，kk体育对周边城市是个拉动力，这也是廊坊、苏州和东莞这波上涨的原因。

　　三线城市本身就是人口净流出，而且是中端以上的人口向二三线城市流动，所以房价是没有支撑的，目前的上涨主要是投机需求在推动，不值得去投机。

　　1、房产税一直不推出，是因为相关配套还没有弄好，但最核心的是政府现有的政策还能控制的住房价上涨，且房产税不落地比落地更有效，预期比现实更吓人。一旦到政府现有的政策控制不了房价了，房产税才可能落地。但房产税落地影响到底有多大呢？上海与重庆的房价不是还在涨吗？

　　2、刺破房价最直接的手段是加息。买房是长期借款，而且是按月还款，加息会导致每月的支出增加，变相的提高了购房的准入门槛。但加息有可能直接刺破房价泡沫，因为加息会导致很多刚需家庭变得无力还款，所以政府轻易不敢加息，因为现在房贷占比太高。

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