kk体育9月20日，国家发展改革委、工业和信息化部、财政部、中国人民银行有关负责人对当前经济形势以及后续的政策导向进行分析和解读。在本次会议解读的多项政策中，货币政策的后续导向被市场所高度关注。

　　国家发改委表示，8月以来推出很多的新政策新举措，包括在支持实体经济发展方面，以及支持民营经济发展方面，还有推动“认房不认贷”、调整优化差别化住房信贷政策等。综合物价水平、需求恢复、经济增长、货币供应量等这些因素一块判断，中国经济不存在所谓的通缩，后期也不会出现通缩。

　　央行表示，降低存量房贷利率已在积极有效推进。预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。

　　财政部表示，截至8月底，中央对地方转移支付已下达9.55万亿元，具备条件的都已经下达完毕。下一步要加大财力下沉力度，切实保障基层财政平稳运行。

　　工业和信息化部表示，下一步，要加强政策协同落实，加紧实施十大重点行业稳增长工作方案，推动稳增长政策落地见效，加强质量品牌建设，推进供给端创新，以高质量供给引领创造需求。同时引导企业因地制宜拓展国际市场，进一步挖掘出口潜力。此外，还要加紧增强发展动能，深入实施智能制造工程，加快改造提升传统产业。系统推进5G、智能网联汽车、新材料等新兴产业发展，开辟新领域新赛道，培育一批增长新引擎，打造竞争新优势。

　　9月22日，国家统计局官网转发副局长盛来运在当日《经济日报》发表的署名文章《中国经济高质量发展大势没有变》，回应了社会关心的经济热点问题。综合不同维度分析判断，盛来运在文章中称，当前尽管面临着来自国际国内新的困难挑战，但中国经济持续恢复、总体回升向好的态势没有变。

　　今年以来，世界经济复苏乏力，不稳定不确定因素明显增多，国内需求不足，一些企业经营困难，经济下行压力有所加大。在这样的背景下，部分主要经济指标增速出现了一定波动。

　　一是从潜在增长率看，中国经济稳定增长有内在支撑。国内多家机构研究表明，现阶段中国潜在增长率在5%—6%左右。从实际运行情况看，经济实际增速不仅取决于潜在增长率，还受到供给、需求等多重约束。2020年—2022年中国经济年均增长4.5%，明显低于潜在增长水平，主要是疫情条件下市场需求下滑、产业链循环不畅，抑制经济产出增长。今年以来，随着疫情影响逐步消退，需求持续恢复，对供给的约束降低，经济增速自然会向潜在水平回归。今年上半年，中国经济恢复的态势比较明显，国内生产总值同比增长5.5%，高于疫情期间平均水平。

　　二是从生产供给看，服务业恢复对经济增长贡献明显。近年来，服务业受疫情冲击最大，其增长明显放缓，是拉低经济增速的重要原因。今年疫情防控转段后，服务业恢复回升也最快，对经济增长贡献显著增强kk体育。上半年，服务业增长带动经济增长3.6个百分点，比上年同期提高2.6个百分点，对经济增长的贡献率达66.1%kk体育。从服务业内部看，尽管房地产市场仍在调整，对经济增长的带动减弱，但旅游、餐饮、交通等接触型聚集型服务业较快恢复，信息传输等现代服务业成长势头好，一定程度上对冲了房地产下行的影响。下阶段，服务业恢复向好态势不会改变，对经济增长的带动有望保持在较高水平。

　　三是从市场需求看，消费是经济稳定增长的“压舱石”。今年以来，受外需收缩、房地产下行等影响，出口和投资对经济增长的拉动有所减弱，但经济社会全面恢复常态化运行，消费持续复苏，对经济增长的拉动作用提升，有效弥补了出口和投资拉动降低的影响。上半年，最终消费支出拉动经济增长4.2个百分点，比上年同期扩大3.4个百分点，而货物和服务净出口、资本形成总额对经济增长的拉动合计回落0.5个百分点。尤其是服务消费对经济增长的拉动作用明显，是消费回升的主要支撑。下阶段，随着新发展格局加快构建，居民消费能力增强、消费意愿提升，消费对经济增长的拉动作用有望提高，国内消费“压舱石”的作用将进一步凸显。

　　四是从国际经验看，中国经济仍处于增长潜力持续释放阶段。分析中国经济增长前景，既要“纵看”也要“横看”，观察其他国家尤其是追赶型经济体经济发展历程，也是研判经济发展的有益参考。从“亚洲四小龙”等追赶型经济体以及高收入国家发展历程看，人均GDP介于1.2万美元—2万美元（2015年不变价）之间时，经济发展潜力持续释放，总体保持较快增长。目前中国人均GDP为1.2万美元（2015年不变价），正处于增长潜力持续释放的阶段，只要牢牢把握重要战略机遇期，集中精力办好自己的事，有效应对风险挑战，中国经济有望保持稳定增长，继续成为推动全球经济增长的主要力量。2013年—2019年，中国经济增长对全球经济增长年均贡献率超过30%；2020年—2022年年均贡献率达40%左右，为全球经济复苏注入强大动力。

　　中国人民银行货币政策司司长邹澜介绍，为更好适应房地产市场新形势，8月31日人民银行、金融监管总局明确允许商业银行自9月25日起降低符合条件的存量首套住房房贷利率，可以选择由商业银行新发放住房贷款置换，也可以协商变更合同约定的利率水平。

　　降低存量房贷利率据了解已在积极有效推进。9月7日，四家国有大行发布公告，对于参考贷款市场报价利率定价的存量浮动利率首套房贷，明确将于9月25日，也就是政策实施首日，主动批量调整利率，整个过程不需要借款人操作。

　　对于“二套转首套”等其他情况，借款人可以从9月25日起向银行提出申请并提供证明材料，银行将对审核通过的业务进行批量调整。大部分符合要求的存量首套房贷利率将降至报价利率，2022年5月以后的将降至报价利率减20个基点，直接下调至政策下限。中小银行也在陆续参照国有银行制定并发布实施细则。预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间充分享受政策红利，其他借款人的存量房贷利率也将在10月底前完成调整。

　　央行表示，下一步，人民银行将继续密切关注市场动态，维护好市场竞争秩序，推动存量房贷利率调整工作平稳有序落地。

　　从政策本身来看，虽然这一调整对于已购房人群来说，能够适当减轻居民还款压力，但该政策仍有两大约束：

　　另一个是加点调整约束，政策规定在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

　　以广州为例，比如2021年6月首套房贷款利率为LPR+100BP，彼时广州最低利率为LPR+80BP，也就是说新政后存量房贷利率最多只能下调20BP，即不能突破LPR+80BP的城市下限。而目前，广州最新房贷利率为LPR+0BP。两者之间仍存在一定利差。

　　2022年9月20日，即国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会同一日，中国人民银行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.45%kk体育，5年期以上LPR为4.2%，均与上月持平。

　　编者认为，9月LPR“按兵不动”符合市场预期。目前商业银行正在开展存量首套房贷利率调整工作，在这一背景下，保持LPR不变有助于平衡和缓解银行存量和新增房贷利差。

　　长期来看，宽松政策仍是接下来调控主旋律，不排除第四季度或者明年初仍有降息的可能。

　　但从房地产市场来看，房地产市场环境已发生根本转变，行业规模现已基本见顶kk体育，房地产市场很难再现当年的V型反转行情，除了信贷政策调整，楼市政策仍有进一优化空间。比如交易税费减免、限价放松甚至取消、限购政策局部调整放松kk体育，以提振楼市信心。

　　存量首套房贷利率的下降，在一定程度上确实能够降低购房者的还贷压力，但对房地产市场本身来说，并不存在直接的刺激作用，更多的是中长期的影响。

　　我们认为，当前市场环境下，居民风险偏好下降、收入和房价增长预期羸弱，无论是降首付、认房不认贷扩大加杠杆空间，还是降利率减轻居民负债，难以从根本上扭转购房者消费预期，只有在稳定的收入增长预期和房价平稳预期下，才能真正转化为有效购房需求。

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