kk体育据国家统计局公布的数据，今年 1-2 月，kk体育全国房地产开发投资 13669 亿元，同比下降 5.7%，较去年 1-12 月下降 10%，增速回升 4.3 个百分点。

　　同期，全国商品房销售面积 15133 万平方米，同比下降 3.6%，较去年 1-12 月下降 24.3%，增速回升 20.7 个百分点；全国商品房销售额 15449 亿元，同比下降 0.1%，其中住宅销售额增速回正为 3.5%。

　　整体来看，行业并没有一下子进入较热的位置，但主要指标突破临界点，房企融资和拿地信心边际改善，草蛇灰线的 小阳春 迹象还是能察觉得到，以及 金融 16 条 和 三支箭 等利好政策的先后落地，kk体育 两会时间 明确的发展风向标，曙光已然破晓。

　　站在新一轮周期的起点，牌局里的时与势将如何演变？又有哪些 选手 能平稳过渡？本文尝试用六个关键词做解读。

　　最近一段时间，关于房地产市场， 回暖 和 苏醒 是我们频繁提及的两个词。

　　去年底，央行和银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，内容涉及房地产融资、做好 保交楼 金融服务、推进受困房地产企业风险处置等共计 16 条措施，即业内俗称的 金融 16 条 ；叠加政策射出 三支箭 ，以信贷 + 债券 + 股权的猛烈 组合拳 ，疏导行业的流动性危机。

　　这意味着，监管对房地产的态度开始从限制转向支持，从之前的稳楼市降低购房者压力，逐渐转向稳房企、稳预期，尤其指出要对各类市场主体一视同仁，支持优质民营企业依法上市融资、并购重组。

　　在融资端全面 回暖 的背景下，诸如龙湖集团碧桂园、美的置业、中海地产等一批班级 三好生 ，率先拿到 入场券 。

　　简单回顾，2022 年 5 月、8 月、11 月、12 月，龙湖集团分别发行 5 亿元公司债及 4.02 亿元供应链 ABS、15 亿元中期票据、20 亿元中债增全额担保债券、7 亿元 内保外贷 ，全年共计融资 92 亿元；

　　src=2022 年 9 月，由中债信用提供 全额无条件不可撤回连带责任保证担保 ，碧桂园完成 2022 年第一期中期票据发行的簿记建档工作，本金总额 15 亿元；

　　2022 年 11 月，交易商协会受理美的置业 150 亿元储架式注册发行

　　由此，很自然地引发一个思考：如何才能被戴上 小红花 ？探幽索隐，稳健的财务状况和足够高的债务安全线是上述几家企业的共性。

　　财报显示，2022 年，该公司营业收入同比增长 12.17% 至 2505.7 亿元，股东应占溢利同比增长 2.13% 至 243.6 亿元，基本面稳中有进。

　　截至 2022 年 12 月 31 日，其资产负债率（剔除预收款）为 64.8%，净负债率为 58.1%，现金短债比达到 3.52 倍， 三道红线 年绿档；平均贷款年限为 6.67 年，平均借贷成本仅为 4.10%，融资成本持续低位运行。

　　进一步地，为了最大限度出清风险，确保 2023 年轻装上阵，龙湖集团已把一年到期短期债务压降到 10%，1-3 年及 3 年以上的债务比例分别为 43%、47%，kk体育又于 2022 年下半年提前偿还了两笔 2023 年到期的美元债，外币债务掉期比例为 98%。

　　说到底， 打铁还需自身硬 ，要成为 优等生 ，除了良好的 造血能力 ，必须牢铸底线思维，懂得对杠杆敬畏，对负债克制，并以此严格要求自己，才能抵御暴风雨。

　　随着融资端的全面 回暖 ， 苏醒 则成为行业的另一个显著特征，无论是成交量，还是找钱的密集度，都释放出久违的积极意义。

　　根据克而瑞数据，2023 年 2 月，TOP100 房企实现销售操盘金额 4615.6 亿元，单月业绩环比增长 29.1%、同比增长 14.9%。

　　其中，保利发展实现签约金额 342.84 亿元，同比增长 42.98%；龙湖集团实现合同销售额 174.1 亿元，同比增长 86.2%；中海地产实现合约物业销售金额约 274.24 亿元，同比增长 153% ……

　　同样的势头还在债市和股市出现。2 月份，万科、新城控股、美的置业等部分房企中票获交易商协会接受注册，另有保利发展、招商蛇口、碧桂园等超过 28 家企业，宣布股权再融资计划。

　　今年两会中，政府工作报告对房地产做了如下阐述： ……有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

　　短短几十个字，其实已经为亏卯兔年的工作定调：2023 年将继续关注房企风险，继续落实资产负债表的优化。不仅如此，防风险还将是地产业中长期发展的主旋律之一。

　　新的形势下，主动调整，彻底改变高负债、高杠杆、高周转的 三高 模式，固然是企业应对危机、驾驭 变局 的根本之道，可很多时候，历史转折中往往蕴藏着巨大契机。

　　就像 黑天鹅之父 纳西姆 · 尼古拉斯 · 塔布勒在《反脆弱：从不确定性中获益》一书中写到的： 有些事情能从冲击中受益，当暴露在波动性、随机性、混乱和压力、风险和不确定性下时，它们反而能茁壮成长和壮大。

　　具体而言，经过多轮调控和优胜劣势后，目前行业正驶入健康轨道，并愈发向 马太效应 靠拢。

　　遵照经济和商业演进规律，在分化加剧阶段，优质房企因为得到政策力挺，以及内在的规模、资金、品牌底色和成熟的战略战术，通常能打开脱颖而出的窗口，斩获相对多的新空间，即强者恒强。

　　过去一年，尽管房企整体的拿地情绪较为低迷，但保利发展、龙湖集团、滨江集团、越秀地产、华润置地、中海地产等全国性龙头企业，仍然频频出手，广泛布局。

　　2022 年，龙湖集团累计摘得 34 幅地块，新增收购土储建筑面积 448 万平方米，集中在北京、上海、苏州、合肥、西安、成都等多个高能级城市。

　　滨江集团和越秀地产则在区域土拍市场表现抢眼。前者以拿地金额 403 亿元，拿地面积 177 万平方米，领跑长三角地区；后者以拿地金额 211 亿元，拿地面积 123 万平方米，排在华润置地和保利发展后面，位列粤港澳大湾区第三。kk体育

　　来到 2023 年，抓住赛道的结构性机会，龙湖集团瞄准长三角和华中地区，再度新增收购土储总建筑面积 12 万平方米。

　　在节点财经看来，愿意主动拿地，愿意加大投入，既是优质房企对后市的坚定看好，也有基于本身实力的果敢，背后支撑他们的恰恰是多年未雨绸缪、持重经营， 增肌控重 ，由此形成的弹性、韧性、塑性，既能承重负荷、压而不折，也能洞悉趋势、实时反弹延展。

　　事实上，今年政府工作报告中， 涉房 内容还在 扩大国内需求 和 保障基本民生和发展社会事业 两个大项中体现：实施城市更新行动；加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

　　谁无暴风劲雨时，守得云开见月明 ，纵观近三年的房地产市场，大致如此。在赛道大面积出清和格局重塑的过程中，总有一些企业能等到光明。

　　当下，这场史无前例的深度变革仍余震绵绵，但处在承前启后的特殊节点，人们对美好生活的强烈追求糅杂曾闹得沸沸扬扬的 保交付 事件，使房企面临的挑战更加复杂，对核心竞争力的考验也更加多维，除了前文提到的财务基本面和债务安全线外，产品力和交付力越来越成为玩家们存量竞争时代的 胜负手 。

　　易居企业数据显示，2022 年，位于住宅顶端的高改项目，成交量同比增幅达到 10%，属实为市场波澜下，罕见增长的一个类别。

　　高端产品的热销，说明主流置业需求正在发生变化，从刚需、刚改往改善，甚至高端改善跃迁，且该趋势在 2023 年得到快速印证。

　　克而瑞数据显示，1-2 月，改善四房成交占比继续提升，改善型大面积段产品市场热度继续走高：长三角区域 100-140㎡面积段产品成交占比同比大幅提升 8.4 个百分点，珠三角区域 120-160㎡面积段产品成交占比同比提升 2.2 个百分点。

　　向上漂移的消费动向，让长期布局高量级城市，重视产品力进阶的公司感受明显，且清楚地反映在成果上。

　　据节点财经了解，龙湖集团自 2022 年末起，接连推出高定产品线御湖境、云河颂、青云阙。

　　其中落于北京、上海、泉州等城市的御湖境项目，开年即取得不俗的成绩：首开去化率达到了九成，泉州御湖镜开盘 2 小时，约 445 套滨水奢宅被一扫而空；在上海，龙湖松江御湖境的发布会现场，为了接待问讯赶来的 1000 多名购房者，主办方不得不紧急加开 3 个分会场。

　　再如华润置地在成都匠心打造玺宸上院，2022 年 12 月首批次开盘，一周内 64 套叠拼全部清盘；万科观承别墅 · 大家，得益于众多在京高净值人群的关注与青睐，2022 全年成交 173 套房源……

　　再来说说交付力。其实，交付力和产品力本就相辅相成，正所谓 品质交付 ，品质和交付缺一不可。

　　2022 年下半年，一个重大的议题便是 保交楼、保民生 被提至 C 位，首次出现在顶层会议中。交付力，因此被视为衡量房企综合实力的硬指标，房企品牌价值的内涵表达。

　　从实际情况来看，头部房企大多能紧跟国家政策指引，以优秀的交付力压实社会责任， 如约保质 ，对外传递放心买、放心住的声音。

　　2022 全年，龙湖集团共交付超 11 万套住宅，100% 按期交付，更有超 40% 项目实现提前交付，交付满意度约 90%；碧桂园累计交付近 70 万套房屋；美的置业提前和如期交付超 8 万套房；旭辉集团在全国交付近 7.7 万套新房……

　　行之文末，文章开篇问题早已给出答案。当新的大幕缓缓拉开，那些做好 脚注 ，kk体育即拥有稳健的财务状况和足够高的债务安全线，恪守初心，立足长期产品力和交付力的优质房企，经受住了市场的考验，也必将得到市场犒赏。