kk体育从国内宏观经济基本面看，2011年国内经济增速将放缓，通胀压力较大，资金面趋紧，宏观经济政策基本取向是积极稳健、审慎灵活。宏观调控将体现在物价、房价、信贷、利率、汇率、税率等多方面。稳定物价、稳定房价，抑制通胀将成为今年一项主要任务，其中对房地产实行“限贷、限购、保障、问责”。中央政府对房价调控的决心很大，并将加强地方政府的问责制，要求地方政府对房价负主要责任。2012年楼市调控不会轻易松绑，房价短期内不会大幅反弹，今年下半年里，刚需有足够时间挑选适宜房产。此外，由于被中央钦点为微调突破口，刚需还可得到更多扶持与优惠，而且，这种扶持与优惠不仅来自中央，地方政府的各种微调要想得以过关也会以保刚需为由，加大对刚需支持力度。而开发商在高库存、高负债压力下，也不得不绞尽脑汁讨好刚需。这意味着，刚需至少还能享受被中央、地方、开发商以及银行等多方争相取悦的为期近半年的“蜜月期”。

　　今年以来，央行已连续上调存款类金融机构人民币存款准备金率，并连续加息，意在回收货币流动性和抑制物价上涨，但同时货币政策也会给楼市带来一定影响。

　　由于房地产行业对银行信贷依赖度非常高，货币政策从紧将直接提高投资者购房的成本，在一定程度减弱房产市场需求，影响到房地产市场的供需关系和房价走势。首付比例和贷款利率上调，一方面会提高购房人还款压力，另一方面也会提升储户中长期存款利息收入。楼市中信贷资金增速快速回落，楼市资金去杠杆化的趋势明显，其结果将削弱房产的投资品属性。

　　加息将对开发商形成融资压力，当货币政策进入到加息周期，这种压力会更为明显。持续加息使房地产开发贷融资成本不断提升，房地产企业的资金链紧张程度将有所加剧。

　　自1月26日，“新国八条”房产政策出台后，全国各地限购政策和房价控制目标已相继出台，各地房产调控政策力度虽有所不一，但政策效应正逐步显现，特别是住宅成交量明显下降 ，打折促销楼盘出现。随着时间的推移，打折促销正在加剧。如五一期间，一些一、二线城市都在进行高额度打折销售：珠江地产在全国范围内发起百“团”大战，以总额高达5亿元的“五重好礼”回馈买家，其中罗马家园被指“将低于吹风价4000元/平方米”，开盘价预计均价仅18000元/平方米左右，最低价单位甚至仅16000多元/平方米；杭州市和青岛市在短期内多次的打折销售引发已购客户的强烈不满，竟然多次引起房闹事件。

　　从市场反映分析，各地出台的调控政策对满足刚性需求给予支持。例如：日照市在加强本地房地产市场健康发展的工作中，税务部门就针对本地首次购房者和低于90平方米的购房者实行0.5%的优惠税收政策，对超过5年的房屋转让免收营业税，房管部门对经济实用房的购房户也实行减免部分费用进行减半收取等。而对满足高端需求的楼盘，目前处于观望之中；对满足改善型需求的楼盘最受影响，处于举棋不定的状态。

　　随着对住宅调控加剧，商业地产由于不限购、不限贷而成为受调控影响较小的领域，其前景在这一楼市特殊周期中得到了进一步增强。商业地产作为第三产业发展的特征——楼宇经济，是个利好，不仅吸引了开发商的目光，也吸引投资者的目光。4月14日杭州主城区出让的两宗商用地，引来众多的参与竞拍单位。润和房产集团信雅达写字楼项目销售部来访的新老客户数量较年前猛增，说明商业地产楼盘已受到投资人青睐。

　　2012年3月5日提请十一届全国人大五次会议审议的《关于2011年中央和地方预算执行情况与2012年中央和地方预算草案的报告》显示，2012年全国财政赤字预算8000亿元，占GDP的比重下降到1.5%左右。其中中央赤字5500亿元,地方2500亿元。此外，2012年扎实推进保障性安居工程建设，在做好未完工项目建设的同时，新开工建设700万套以上。保障房建设对商品房市场将会有很大的冲击。

　　一、房地产企业做好年度计划任务分解，确保现金回流。房地产企业要根据今年销售目标和当前房产形势，做好项目进度、资金回笼和财务筹划等工作，将销售目标和回笼资金计划分解到各个项目中。针对今年形势，要更加重视现金流安全，对银行贷款“保存量、求增量”。

　　二、抓住商业地产有利时机，优化销售策略和开发节奏。一是顺应房产政策和市场情况，把握好销售节奏，积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。二是加强对客户资源的维护，实现老客户带动新客户。三是科学定价，灵活销售，既要卖得快，又要卖出好价格。

　　三、效益为上，做好项目储备。房地产是集团公司主业之一，是集团公司发展的支柱产业，需要长期稳健的发展。因此，既要照顾眼前，又要着眼长远，做好后续项目储备。房产效益关键取决于市场需求，在项目储备中，要突出市场优势，按经济规律来运作房地产项目，实现效益最大化。在具体操作中，审慎参与拍地，密切关注收购机会。

　　四、加强商品住房的交付和质量管理，创出品牌，做出精品kk体育。长期来看，房地产仍处于行业上升期，具有较好的发展前景；但短期看，房地产，特别是住宅，其政治性和公益性特点日益突现，已成为政府和民生观注的焦点，成为中央政府与地方政府、开发商与购房者搏弈的对象，房价已成为当前政府调控的重要目标之一，房产调控已成为常态。从企业经营角度看，只能适应市场，不断提高判断能力，踏准市场节拍，才可能不被市场所抛弃。越是市场不好，越能显现企业管理水平和品牌品质的重要。

　　就目前房地产市场态势来看，房价回升情形的出现不会明显，偶尔会有个别的小幅回升，但大的降价趋势已经无法避免，房地产企业要谨慎盲目投资。在这个降价大潮中，房地产企业做得应该是在保证自己商品的质量的前提下，做到合理的开发，合理的控制房价，紧贴国家的防空政策，与保障性住房形成优势互补。

　　[1] 李霞.我国房地产开发企业融资现状及渠道探析［J］．河南社会科学，2009（6）.

　　[2] 陈志鹏.发展房地产投资信托为房地产融资另辟蹊径［J］．金融教学与研究，2011（4）.

　　今年以来，我国经济形势变化较大，供给侧改革加快，经济增长超预期，房地产、基础设施投资对经济的支撑作用较大。从房地产形势看，1-8月，全国房地产市场较为火爆，商品房销售面积增长25.5%，但二季度以来开始出现市场调整，投资与销售增幅均有所放缓。

　　从整体形势看，一季度全国房地产开发投资和商品房销售规模快速上涨，二季度以来持续出现增幅回落。1-4月，全国房地产开发投资同比增长7.2%，1-8月回落到5.4% （见图1）；1-4月，商品房销售面积同比增长36.5%，1-8月回落到25.5%； 1-4月商品房销售额同比增长55.9%，1-8月回落38.7%。总体来看，开发投资与销售规模仍保持快速增长，但二季度增幅大幅回落，三季度回落速度减缓（见图2）。

　　从不同区域看，1-8月不同城市市场分化现象仍比较严重，位于我国华东、华南、中部的一线、二线热点城市销售量、房价持续上涨，并带动了周边中小城市量价齐涨；位于西部、东北的二线城市“量虽增、价不涨”，而大多数三四线城市继续在高库存状态挣扎。

　　从热点城市看，一线城市中深圳、北京供求关系最为紧张，新建住宅销售增幅在全国35个重点观察城市中排倒数第1 （-31%）、第2 （-15%），二手住宅销量是新建住宅的2―3倍，前8个月新房销售均价涨幅也位列全国第1、第3。上海、广州供应情况好于深圳、北京，前8个月新房销售量涨幅在20%以上，但上海房价上涨较快（涨幅17%，位于第9），广州房价持续平稳（涨幅6%）。

　　二线城市今年热点频出、异常火爆，自年初出现厦门、南京、苏州、合肥四个热点城市外，年中期又出现武汉、郑州、杭州、天津、济南、福州、长沙、青岛等新热点城市。年初四个热点城市中，南京今年前8个月销售量增幅全国第1、价格涨幅全国第6，厦门、苏州、合肥前8个月房价涨幅位于全国第4、第5、第10；年中期新热点城市中，郑州、天津、武汉、杭州前8个月销售量增幅位于全国第3、第4、第5、第9，郑州8月房价指数环比涨幅全国第1，目前楼市均处于热销状态。

　　三四线城市目前热销的城市基本是一线和二线热点城市的周边城市，如东莞前8个月均价涨幅位于全国第2 （35%），惠州销量增幅全国第6、价格增幅全国第7，南通、温州、宁波、无锡8月份均价同比涨幅分别位居全国第11、第13、第14、第15 （见表1）。

　　一是政策导向。自2014年9・30政策出台后，国家对于房地产市场政策开始全面宽松；2015年3・30的降首付、“税收5改2”政策，持续多轮的降息降准，核心是围绕中央五大工作任务中的“去库存”，进而在全国范围内改变了市场预期，刺激了各类需求入市；而部分城市因长期供求关系紧张（如北京、上海、深圳、厦门），或短期开发进度滞后（如合肥、东莞、惠州），均造成房价在短期大幅上涨。

　　二是货币宽松。目前全国本外币存款余额已达到151万亿，今年全年商品房销售金额预计8万亿左右，相对商品房供应，全国货币供应更为充足。自2014年以来，在货币供应增长快、货币政策宽松背景下，我国开放度高、经济活跃的东南部城市和中部城市货币资金流入速度加快；到今年6月底，两年半的时间内深圳本外币存款余额增长81.7% （全国增速第1），郑州、合肥、南京、上海、武汉、北京、厦门本外币存款余额增速在40%-60%之间，增速分别位列全国第3、第4、第5、第7、第8、第9、第11。由于这些城市货币资金在近两年的快速流入，导致其楼市在全国率先量价齐升，而深圳、上海在2015年上半年短期存款余额的快速上升（涨幅59.5%、41.3%），导致其下半年房价在全国大幅领涨，并推动全国楼市发展预期的转变。

　　三是宏观经济转型中的结构性矛盾。在中央去年提出的加强供给侧改革“五大工作任务”中，“去产能”因传统产业转型困难、新的经济增长点有待培育，目前社会资金不愿投资实体经济（社会资本投资增幅仅2%），在人民币汇率持续下跌、股市持续低迷等背景下，资金为保值增值，持续流入热点城市房地产，不仅扩大了地产泡沫，对“去产能”的开展也带来困扰。从“去杠杆”看，原本是防止资金杠杆率过高导致的金融风险，但由于楼市政策的宽松（尤其是利率低、首付门槛低），加上P2P、消费贷、信用贷等各种金融创新，各类资金除了房贷还通过影子银行进入楼市，楼市杠杆率越来越高，“去杠杆”实际落空。从“去库存”看，近两年由于国家棚改政策的实施，加上楼市刺激政策的作用，全国增加了1000万套被动住房需求，以及更多的改善性住房需求；由于棚改货币化政策的实施，居民购房能力大大增强，但出于保值增值和生活品质提高（如子女上学就业等）的目的，城镇居民购房优先选择经济发达、公共配套设施较好的省会城市和其他大城市，很多省会城市的住房销售量目前基本占全省一半以上，进而导致很多二线城市出现“一市独大”，而三四线城市去库存更加困难。

　　综上分析，目前五大工作任务中的“三去”客观上变成了“一去”，不仅没有形成宏观经济的有序转型，反而造成房地产泡沫扩大。其中的原因值得深思，宏观经济政策也应作出及时调整。

　　随着我国从2009年开始的房地产调控，各地房价都在一定程度上得到了控制。但这种控制却在今年初始有所反弹，究其原因可以从经济学和社会学两个视角进行考察。为此，本文将结合笔者的调研与体会，来分析2012年上半年度的房地产形式，并在此基础上提出启示。

　　从现有的文献表述中可以发现，诸多同行聚焦于房地产价格的形成机制，以及房地产调控背景下应对措施。诚然，这一思路具有很强的问题导向，但对从事房地产管理的专业人员来说却不够。其可归因于两个方面：（1）作为企业经营战略构建的实际参与者应把握当前调控形式，从而作为未雨绸缪；（2）通过对国家调控政策的价值判断，将增强企业在产品开发、营销方面的实效性。正因如此，本文选题具有一定的前瞻性。

　　不难理解，我国涉及房地产政策的目标定位是一致的，正如在政府工作报告中所强调的那样。因此，考察我国房地产调控的历史逻辑，便更能把握当前的形式发展。

　　发端阶段可以从07年的美国次贷危机算起，美国的次级贷危机所形成的金融链条断裂，深刻的刺激了我国政策设计者。当时尽管全球金融危机还未爆发，但此时国内政策主导者已在蕴量我国房地产调控目标了。然而，我国在经济发展过程中，在长大10多年的时间里以房地产业为经济增长极，使得调控措施的构建显得十分谨慎，且也伴随着不同利益者间的博弈。时间跨过了2008年，随着美国次贷危机演变为国际金融危机后，针对房地产业的调控以逐步进入实施阶段，并首先从限购、控制土地拍卖等作为切入点。历史证明，这些举措面对我国房地产业长期畸形发展kk体育，似乎并未起到预期的效果。反而，这一规制却激发了潜在消费者刚性需求，其后果众所周知。

　　不可否认，从上世纪90年代末期的住房货币化改革后，都未对房地产市场进行规制。与此同时，随着财政分灶吃饭后各地的土地使用权拍卖，成为了地方政府主要的财政来源。二者所形成的叠加因素，自然就放大了我国房地产业发展的畸形态势；且缺少在这方面的经验。试错阶段大约出现于2009年中后期，此时我国经济已处于后危机时期，表明转变经济发展方式势在必行。配合这一经济转型，严控房价便成为了不仅关乎民生也是涉及经济发展的重要举措。在此背景下，国家在调控措施的设计中已从浅层的规制安排，深入到对金融体系、地方政府土地拍卖，以及严格限制投机性购房中来。

　　2012年在记者招待会上的发言证明，调控我国房地产业的决心不变。之后，李副总理也代表政府提出了巩固过往成果的要求。这样一来，2012年之后便可以理解为是巩固阶段。

　　为了更好的进行分析，以下将在历史视阈下沿着宏观形式、中观形式、微观形式等三个方面进行分析。

　　从规范分析的角度来看，一项调控政策的出台应遵循帕累托改进的逻辑。遵循这一逻辑，国家调控房地产实则在于配合经济发展方式的转型。从承载转型经济主体的特征来看，其主要以高科技、创新型企业为主体。从而表明，针对房地产业的宏观调控，在中央政府层面是坚决的，其是优化经济发展模式的重要一环。并在多元目标驱动下，中央政府还须关注民生问题。从国务院的政策取向上来看，其不仅从经济发展模式上否定了房地产业的经济增长极功能，更从民生问题层面约束商品房的畸形发展，而大力发展经济适应房和保障房。关于这一点，将长期保持稳定。

　　中观形式分析主要作眼于地方政府层面。不难看出，目前中央与地方政治间的博弈持续进行，这从现阶段部分地区的房价回升中便能看出。从价值取向上不难理解，房地产业的发展不仅对地方经济的发展起到了显著的作用，也从税收上极大的促进了地方政府的财政收入。然而，在委托关系下，地方政府作为中央政府的实际人，将在宪法框架下执行中央的决策；同时，在自我利益诉求驱使下，有在政策的执行上存在着诸多暧昧元素。因此，从影响房地产形式的关联性程度来看，目前地方政府的行为偏好有与中央政府要求相偏离的趋势。

　　从房产需求方和开放商的角度来进行形式分析，便体现为微观形式分析。从媒体和笔者的调研所得可知，前者仍处于观望状态，而后者则加大了营销力度。作为奢侈品的购买，往往存在存在着追涨不追跌的现象；而对于目前众多开发商来说，则面临着资金链紧缩的风险与压力。因此，微观层面的形式分析表明，目前房地产调控形式需要兼顾上述二者的利益。特别对于开发商而言，随着它们资金链条的断裂，最终受损的却是商业银行机构。

　　那么上述阐述对我国房地产企业的启示有哪些呢。根据笔者的解读，可从以下三个方面来进行归纳。

　　应加大保障房项目的建设力度。保障性住房的建设仍然归属于城市整体建设的规划之中。城市整体建设规划包括：各功能区的布局、人口的有序分布、生产力的科学设置等。因此，保障房在建设前应首先满足这一大前提。同时，保障性住房具有较强的正外部性（社会公益性），这就需要将方便、适宜等要素引入保障房的布局规划中。具体而言，便是尽量做到周边配套设施的齐备，以及区位的相对优越。毕竟，入住保障性住房家庭户的收入，处于工薪阶层的中下水平。从而，政府不应在区位设置上增加他们的交通出行成本。这样，不仅能拓展房地产企业的盈利范围，还能建立起良好的社会声誉。

　　一般而言，当地消费者在购买房产时存在着品牌意识，即该房产是由哪家房地产商开发的；同时，房地产商的品牌建立，往往又是通过商品房来实现的，因此，在产品组合时首先就要强调经济适用房的品牌效应。这才能使得低收入家庭，能借助自身在房地产市场已经获得的品牌信息，来预测该房产的购买价值。需要明白，对于房产商品来说其对于低收入家庭的需求弹性更大。

　　目前诸多同行在涉及房地产业的发展问题时，往往较为谨慎。笔者认为，一味的从社会道德、民生领域来打压楼市是不可取的。毕竟，房地产业作为带动诸多其它产业发展的驱动力本质无法改变。同时，城市化进程对房地产业的依赖也不会在短期内消失。因此，房地产企业的战略归化，应在成本控制上下工夫。从而，规避现有金融歧视政策的干扰。

　　诸多同行聚焦于房地产价格的形成机制，以及房地产调控背景下应对措施。考察我国房地产调控的历史逻辑，便更能把握当前的形式发展。启示包括：房产企业的项目选择、房产企业的项目营销、房产企业的战略规划。

　　[1]唐奇展.广西房地产投资、房价与经济增长关系的实证分析[J].广西大学学报（哲学社会科学版）,2011,（12）.

　　[2]尚慧琴.企业成本管理模式研究 [J]. 商业文化（学术版）,2010,（12）.

　　1，首先，房地产发展模式明确化。房地产业经过多年的发展逐渐形成了适应市场的发展模式，十报告提出“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，这与前两年中央经济工作会议提出的建设住房“双体系”异曲同工，一脉相承。历史和实践都表明，单纯走计划经济，政府包办一切的老路行不通；而由于政府缺位住房保障责任，单纯让市场机制完全主导房地产业的发展模式出现了严重的投机性需求，房价一路攀升，一般收入人群依靠单纯的工资收入根本买不起房，而高收入人群利用房地产市场进行投机赚取高额利润，从而引发严重的资源配置扭曲问题。根据我国现有的综合国情，通过对房地产市场的深入研究，将保障房与商品房共分为三个层次：第一层级是不足10%的低收入家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租房、公租房，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权，是低收入需要保障的家庭有房住；第二层级是20-80%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适用房等多种形式来解决，使这阶层民众能买的起房子；第三层级是20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入保障体系。通过对房地产市场的细分，更好实现不同层次收入群体的住房需求，逐步实现人人有房住的目标。

　　2、998年房改之前，城镇居民的住房条件之艰苦在今天看来有些难以理解，但历史确实如此。城镇居民住房条件在近年来有了大幅度的改善，正是得益于住房制度的市场化改革。当然，2005年以来，住房市场的快速发展，投资投机性购房开始大行其道，部分扰乱了房地产市场秩序。在炒房热潮和政府“只看价格“的市场化土地出让机制的联合推动下，房价出现多次非理性快速上升。同时，政府在住房领域的保障职能并未及时体现，从而形成了比较严重的住房民生问题。近两年来，国家大力推进保障性安居工程的建设，且坚定不移，不受干扰地推进下来，是落实住房制度“双体系”，保障住房民生的重要体现。根据住建部和国务院的最新规划，国家“十二五”规划3600万套保障房的建设，其中2011年计划完成1000万套，2012年1000万套，2013-2015年建设1600万套。国家通过加大保障房建设力度，逐步满足中低收入家庭的住房需求，实现人人有房住的目标。

　　3、可否认，住房保障建设在快速推进的同时，也暴露了很多问题，如重开工指标，轻完工指标；重建设，轻分配、地理位置偏远等。这些都是发展中的问题，住房保障建设总体大方向并没有错，但如何有效避免以上问题就需要政府部门下大力气完善监管制度，对保障房实行全方位、全程有效监控，同时可以利用社会民众监督等措施，完善保障房监管，使保障房建设能够高质量的提供个社会。如何根据市场十报告再次重申要“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度”，正是确认了这一基本趋势。可以明确，未来若干年，住房市场依然是“双体系”格局。

　　4、其次，房地产市场的正常需求依然受到鼓励。十报告指出，要在“住有所居上持续取得新进展”。“衣食住行”是人类的基本需求，普通消费者基本住房需求国家在央行信贷上也有政策支持。十报告从“以人为本“的角度客观为住房产业的发展进行了定位。有房住，有好房子住，这是人民生活水平得以提高的标志之一。科学发展观，最终还要落实在服务人民群众的基本需求之上。房地产业的科学发展当然也遵循这个原则。

　　5、随着城市化水平的提高，以及人均收入的提高，城市居民对住房的需求也在日益增长，对于那些利用房地产市场进行牟利的投机性需求政府要下大力气予以控制，通过金融杠杆、政府出台限购等政策，限制投机购房需求，但家庭首套置业、首套改善型置业都是正常的市场需求，政府应该给予支持的。而这些正常的市场需求kk体育，在客观上要求一个循序、稳健发展的房地产市场给予配合。如果一味通过各类限制性行政手段打压市场、通过高额的税赋抽空市场，房地产市场将陷于萎缩调整的怪圈中。供应不能满足市场正常需求，更加不利于市场的稳定和价格的稳定，也与十提出的相关要求背道而驰。

　　6、再次，宏观经济未来走向乐观，为房地产业的平稳发展奠定基础。从国内看，工业化、信息化、市场化、国际化不断深入发展，人均国民收入稳步增加，经济结构转型加快，市场消费需求潜力巨大，资金供给充裕。体制活力显著增强，政府宏观调控和应对复杂局面能力明显提高，社会保障体系逐步健全，社会大局保持稳定，我国始终保持快速发展的态势。并且十报告提出，到2020年国内生产总值在2010年基础上翻一番，确保到2020年实现全面建成小康社会宏伟目标。由此可以看出，2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期。因为工业化、国民收入稳步提高，消费结构不断升级，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。

　　7、城市化进程早已成为中国经济发展的主要动力之一。自1998年中国住房制度重大改革以来，城市化发展突飞猛进。联合国人口发展报告也曾指出，中国的城镇人口正在以每年25%速度增加，中国成了世界上城市化增长最快的国家。我国目前城市化水平已经超过30%，进入快速发展时期，估计今后每年将增加1.5个百分点，年新增城市人口1950万人，按人均25平方米计算，10年每年需住宅4.78亿平方米，9年供需43.83亿平方米。从中长期房地产业发展的趋势看，城镇化是扩大城镇居民住宅需求量和推动房地产发展的一个很重要的因素。

　　为什么今年上半年商品房销售面积和销售额双双出现负增长？我认为“高基数”、“低预期”、“信贷收紧”是三大主因。

　　今年上半年商品房销售出现负增长的第一个原因，是由于去年的高基数所导致。2013年是整个房地产市场历史上最红火的一年，全国商品房销售面积达到13亿平方米，商品房销售面积增速最高的时候接近50%。正是基于去年基数较高的原因，今年1-5月份商品房销售面积同比出现了负增长。如果除出2013年的数据，今年1-5月份商品房销售面积和销售额高于去年之外以往任何一年同期数据。也就是说，实际上今年卖了非常多的商品房，只不过因为去年卖得更多，从总量来看，今年上半年的销售量总量是历年同期的第二高年，非常大的。

　　第二个原因，是预期所导致的对住房市场的观望。房子是家庭里面最大的资产，它有一个非常重要的特点，就是买还是不买受预期所左右。就是大家经常说的买涨不买跌，这是由预期所导致的。最近很多研究报告，包括境外一些研究机构提出的有数、有表kk体育、有图象的研究报告，所持的观点都是房价要暴跌，在这种情况下，大家肯定要观望，到底今年的市场会是什么样的格局，万一真的要跌了呢？谁也不愿意买一个到手就降价的资产，这是非常现实的，也是非常容易理解的一个道理。

　　关于房价暴跌的一些研究我都仔细地研读过，认为有一些理由并不成立。例如，有一份报告提出中国房地产市场暴跌的12大理由，第一个理由就是2013年中国城市的住房竣工面积达到25.96亿平方米，按此计算，中国2013年的人均住房面积就超过日本，到2017年，中国城市的人均住房面积将达到51平方米。这个数据非常可怕，这意味着到2017年，中国城市人均住房面积已经达到、甚至超过现在的发达国家的人均住房面积，而以我们目前的收入水平来看根本不可能实现，所以会出现严重供过于求，价格必然暴跌。那到底是不是这样的情况呢？通过反复的对比，我们发现，中国2013年有658个城市，加上两万个镇，我国城镇竣工总面积是11.7亿平方米，这一数据和那份报告中的25.96亿平方米差距极大，如果是城镇加农村，全国总竣工住房面积也不过20亿平方米，根本无法找到25.96亿平方米的住房面积从何而来，我们预计到2020年，有可能实现城镇常住人口的人均住房面积35亿平方米。所以，我们认为，所有分析都应实事求是，依据真实的数据来进行判断，数据不真实，得出的结论就不可信。但对普通居民来讲确影响很大。

　　第三个原因，就是今年上半年整个的信贷政策、货币政策是偏紧的。特别是体现在个人住房抵押贷款方面出现了两个新的变化，第一个是贷款成本开始上升，过去家庭购买第一套房贷款利率打八折的优惠基本没有，相反还要上升10%-15%。今年以来，抵押贷款额度收得非常紧，房子卖出去，钱收不回来，因为贷款放不下来。住房市场经过多年的调控，特别是2011年，出台的国八条，限购、限贷等政策，已经把新增的投资性需求挤出市场，80%甚至85%以上买房子是要住，而这个需求如果没有信贷的支持，购房者是很难实现的。

　　那么，是否如何判断中国房地产市场呢？我们认为中国目前住房市场中的需求总量仍然很大，商品房销售面积屡创新高，去年达到惊人的13亿平方米。而今年的需求量仍然会很大，主要原因就是在于城市人口结构对住房市场是有利的。根据2010年全国第六次人口普查的人口年龄结构数据可以看出，今年24岁到28岁的人群，人口总量为1.2亿，其中8000万人在城镇，这个年纪的年轻人正值亟需住宅的时期，无论是租还是买，所以目前刚性需求比较强。他们是上世纪80年代末出生高峰的那一代。另一部分是上世纪60年代初出生高峰的人，人数总量高达2.2亿人，而他们是住房改善性需求的主体。另外，全国的结构城镇化进程还在持续，城市人口结构更加有利于目前房地产的发展，现在城市化率53%，将来要发展达到63%甚至更高，在这个过程中，每年新增常住人口两千万人左右，所以，商品房的需求量仍然很大，房地产未来的发展还有很大的潜力。

　　近几年，尤其是从2010年开始，中国房地产市场出现了一个新的变化――商品房的供给速度大于销售的速度。这是需要关注的，2010年商品房的供求关系在全国是偏紧的，总体供不应求，这就导致了之前我国的政策一直在控制房价。而现在供求关系在变化，已经从过去的偏紧到了现在的大致平衡，局部地区供大于求。从各方面的数据看，自2010年开始，连续三年供应速度快，销售速度慢，为什么会产生这种格局？其一，因为我国近年来宽松的流动性，实体经济和其他投资渠道回报不足，大量资金涌入房地产市场，导致供给资金体量变大，供给随之上升。其二，得益于2010年之后中国房地产企业直接融资的上升，直接导致原来投资房地产的需求，变成了房地产的供给。近年来，实体经济和其他投资渠道回报不足，大量资金涌入房地产市场，导致供给资金体量变大，供给随之上升。因此，房地产市场出现新变化，总体的供求关系从过去的整体偏紧变成现在整体平衡，局部地区供大于求。

　　未来的房地产市场竞争加剧，这无疑给开发企业带来了巨大的压力。可以说，中国房地产市场的趋势性机会已经过去，未来主要是结构性机会，在趋势性机会下，开发企业的专业化能力，未来趋势的判断，投资的选择，模式的创新就显得尤为重要了。未来房地产市场的发展前景是值得期待的，仍然有机会，只不过相较以往，机会发生了变化，主要是以下几个方面。

　　其一，以产品创新为核心的传统住宅的开发。传统住宅现在竞争加剧，什么样的企业最具有竞争力？一是要有足够强的成本控制能力的企业，随着市场竞争加剧，企业成本比其他企业的成本低就能赚钱。二是要资金高周转的能力。三是要有真正的产品创新，好的供给也能创造需求。

　　其二，以资产管理为核心的办公商务楼宇的开发。中国经济发展的空间潜力在哪里？一个是城市化速度加快，另一个是产业结构升级，这意味着中国未来服务业的发展面临着巨大的空间。未来，第三产业就业人口增长速度快、规模大的地方，发展商务办公楼宇是大有机会的。写字楼、商务办公楼宇是一个城市真正的财富增值的地方，可以带来持续财富、稳定就业等，它也是投资人最稳定的财产和理想的投资目标。如果以资产管理为核心，把资产管理的理念引入到办公商务楼宇的开发，才是真正的商业地产赢利所在。对所有的开发商而言，掌握了资产管理核心开发技术，就占据了经营管理投资和开发的优势，而那种过去用传统开发住宅的模式开发办公楼宇，将会面临很大的风险。

　　其三，以改造升级为核心的存量房的开发。中国经济过去十几年飞速增长，房地产业也发生了翻天覆地的变化，但是由于当初急于解决住房短缺问题，发展速度太快，比较注重解决“住”的有无问题，而缺少环境、配套等方面的综合考虑和长远规划。未来城市化的发展，要以产业为核心，同时配套住宅，来解决人口居住的需求。催生打造核心产业住宅作为配套的新型发展模式，也是未来的发展趋势。

　　其四，以服务为核心的养老服务社区的开发。中国的老龄化已经是一个确定的事实，而我们为此的准备是不充分的。未来的养老如何解决，这是一个大命题，但一定跟居住方式有很大的关系。现在大众化的养老服务社区缺乏，能够看到有少量的养老社区，要么特别高端的一些养老服务中心，要么一些特别低端的养老福利院，而中间这块占大多数的需求却很少。针对人口大多数的养老服务社区品种会成为未来需求的主流，找出这样一个合理发展的商业模式，来应对未来人口老龄化，是相当迫切和值得关注的。

　　综上所述，整个房地产未来有很结构性机会，而过去在趋势性机会下调整增长过程中，这些结构性机会都被淹没了。如果未来在开发模式上没有创新的话，开发企业的发展将面临困难，那时，企业竞争一定会出现两种格局，一部分具有创新把握未来的企业，未来市场份额逐渐扩大，而一部分固守传统开发模式、开发传统项目的企业，利润在变薄，甚至将会逐渐退出市场。

　　1.香港房价明显下降。自2003年下半年起，香港房地产市场逐步恢复增长，但自2008年三季度后，受全球金融危机影响，香港房价逐步下滑，2008年10月，住宅价格已较6月高峰时回落11%（见图1）。

　　2.交易量大幅萎缩。2008年11月份，香港全部楼宇买卖合约登记3786宗，较10月份下降37.5%，创1991年1月份有记录以来18年的新低；楼宇买卖合约金额106.5亿港元，较10月份下降43.8%，为2003年5月份以来的新低。住宅方面，2008年11月份整体住宅楼宇买卖合约（包括一手、二手私人住宅，居屋、公屋及夹屋自由市场买卖）共3264宗（较10月份下跌30.8%），创1996年1月份有记录以来新低。住宅买卖登记总值90.1亿元（较10月份下降44.7%），创2003年6月份以来的新低（见图2）。

　　3.房地产贷款收紧。受全球经济环境影响，香港银行业贷款放慢，房地产业也不例外。2008年三季度末，香港房地产贷款余额1.26万亿港元，同比增长15.2%，较二季度回落1.1个百分点（见图3）。

　　根据香港金融管理局的统计调查，23家认可金融机构10月份发放住宅按揭贷款113亿港元，较9月份减少2.6％。新批出的贷款较上月减少5.9％，至137亿港元（见图4）。在新批贷款中，利率低于最优惠利率2.5个百分点以上的贷款所占比率由9月份的83.1%下降至51.7%。

　　目前，受全球金融危机影响，香港经济放缓，失业率上升 。同时，许多机构出售在港物业，并削减员工住宅津贴，对楼市形成多重打击。进入2008年第三季度，香港楼市交投清淡，楼价持续下调。如果危机持续，则可能进一步影响香港经济和房地产市场。

　　1.房价可能进一步下滑。受危机影响，香港经济增长放缓（香港2008年第三季度GDP按年率计算增长1.7%，较第二季度4.2%的增长进一步减慢），失业率攀升。银行房地产贷款亦趋于谨慎，据部分地产中介在2008年11月份的调查显示，每3个客户中只有1个能取得按揭，而超过1000万元或先前涨幅过高的住宅，则更难获得银行按揭。部分机构看低香港楼市，预测未来12个月香港房价还将下跌20―30%，豪宅将下跌30%或更多 ，并预期2011年前香港楼市不会有复苏迹象。由于香港按揭贷款成数在七成以内（参与按揭保险计划的除外），所以房价若下跌超过三成则会造成一定的负资产现象出现。

　　2.政府收入减少。由于开发商勾地愿望减少，香港2008财政年度上半年（2008年4月至9月）的地价收入仅为124.31亿元（其中7至9月卖地收入为零），较上年同期的404.56亿元大减70％，只达到财政预算案中全年地价收入的28.8％。政府收入的减少势必影响其抵御金融危机的能力。

　　3.地产机构倒闭可能增加。代表近9成地产中介机构的香港六大地产商会表示，其调查了约160家中小机构，其中8成机构在2008年10月份没有生意。若楼市持续清淡，预计至农历年前，有逾百家中小型机构倒闭。

　　由于目前香港楼市泡沫因素不大，受全球金融危机和联系汇率制约束，香港利率不会过高，并且香港楼市供应较低、居民供楼收入比处于较低水平，楼市出现1997年大跌局面的可能性较小。

　　1.房价泡沫成分不高。香港2008年6月高点房价只是1997年高峰的73%，市民供楼负担只有三成左右 ，楼价大幅下滑风险较低。另外，以要素成本计算的香港房地产业增值（包括地产发展、租赁、保养、管理、和转售等）在本地生产总值中所占比重由1990―1997年间的8.6―11.3%降为2005年的4.5%，与房地产业息息相关的建造业占本地生产总值的比重也由4.6―5.5%降为2.9%，房地产业在香港经济中的地位明显下降，即使房地产业衰退，但其对经济的影响力已不像以前剧烈。

　　2.房屋新增供应有限，存货处于历史新低。香港政府实行“勾地”制，土地在挂牌出让前，必须由对该土地感兴趣的单位向政府提出购买意向，政府才组织对该地块的拍卖。目前，香港的房屋新增供应有限，存货处于历史低位。此外，2008―2009年的特首施政报告也强调政府不会贱卖土地，将协调相关机构控制批地，务求房屋供应能够配合市场需求，遏制出现供过于求的局面。

　　3.按揭利率较低，有利于楼市稳定。2008年9月，香港名义平均按揭利率为3.25％左右，扣除基本通胀率6.1%，实际按揭利率为负2.85％左右。因此，借贷购房的负担较小。

　　根据建设部《关于加强房地产市场监测分析工作的通知》（建住房［**］127号）及**省建设厅、物价局等九厅局《关于转发建设部＜关于加强房地产市场监测分析工作的通知＞的通知》（冀建房［**］422号），为进一步加强我市房地产市场监测分析及房地产市场信息系统建设工作，充分发挥信息对房地产市场发展和宏观调控工作的引导作用，现就有关事项通知如下：

　　房地产市场信息系统是做好房地产市场监测分析工作的基础。我市房地产市场信息系统建设的基本工作思路是：以城市为单位，通过一定的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发、转让、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，同时纳入与房地产市场发展相关的土地、规划、金融、税务等其他信息，形成全面客观地反映本地房地产市场运行状况的信息系统，及时反映房地产市场运行状况，满足市场分析需求。各有关部门要充分认识到在当前形势下此项工作的重要性和紧迫性，加强沟通与协调，采取有效的措施，切实抓紧、抓好本市房地产市场信息系统的相关工作。

　　市级房地产市场信息系统应按要求抓紧建设，力争于**年12月底前完成各项基础性工作。具备条件的县、市应在**年6月底前完成房地产市场信息系统建设，其他各县、市要在**年底前完成系统建设。

　　自**年1月起，本市建立房地产市场形势分析报告制度。房地产市场形势分析报告分为房地产市场监测分析报告和专题分析报告两种。

　　房地产市场形势分析报告要按照建设部《房地产市场形势分析报告编制办法（试行）》格式要求，写出涉及本部门内容的专题报告，连同各项有关数据指标及时通报给分析报告的编制部门。各相关单位、各县（市）必须于每月（每季度首月）10日前，将上月（上季度）情况简报（季度分析报告）报送，此项工作的牵头部门市房管局（电话、传线）进行汇总，按期编制全市房地产市场形势分析报告，经市政府同意后，报省建设厅。

　　市区、县（市）房地产市场运行中出现下列情况之一时，房地产行政主管部门要及时撰写并上报专题分析报告：（1）房价上涨过快或出现异常情况；（2）房地产开发投资规模过大或增幅过快；（3）主要媒体报道反映房地产市场的重大问题；（4）当地商品房空置套数或空置面积出现明显变化；（5）房地产市场出现其他敏感性或突发性重要情况。市区房地产市场专题分析报告由市房管局负责牵头撰写，经市政府同意后，上报省建设厅；县（市）房地产市场专题分析报告由县（市）房管部门负责牵头撰写，经县（市）政府同意后，报市房管局。

　　市政府确定，市房产管理局为主要责任部门，具体负责市级房地产市场信息系统建设及房地产市场形势分析报告的编制、上报工作。负责本系统各县（市）房管部门有关房地产市场信息系统建设及分析报告的指导、汇总工作，及时掌握各县（市）房地产市场形势。市规划局、市建设局、市住房公积金管理中心、市发改委、市物价局、市财政局、市国土资源局、市统计局、市国税局、市地税局、市工商局、市人民银行、市公安局、市民政局、市金融办为相关责任部门，具体负责本部门业务内的房地产市场有关指标信息的采集、情况分析。

　　房地产市场信息系统建设和市场监测分析是一项政策性、综合性较强的长期工作。各县、市政府及市直各有关部门要增强主动性，坚持创造性，共同做好我市房地产市场信息系统建设监测分析工作。要做好协调和沟通，在监测分析中，要切实负责，保证市场监测报告的真实性、统计数据的准确性和分析判断的科学性。对工作不认真，上报不及时，简单敷衍甚至瞒报虚报的，市政府将予以通报批评，情节严重的，要追究有关责任人的责任。

　　中产阶层的定义比较含混，目前也没个准确的说法，当前关于中产阶层比较流行定义是：他们月收入过万，从经济地位、政治地位和社会文化地位上看，他们均居于现阶段社会的中间水平。

　　暑假期间，我们调研小组进行了“新常态下我国中产阶层投资理财思路与趋势研究”课题调研，分别在广州荔湾区、番禺区、佛山、从化、天河区通过各种渠道向月收入过万的中产阶层发放了500份调查问卷，回收了486份，调查结果显示，超过家庭财产50%配置在房地产上的占比达80%，其中50%的家庭资产负债率都达到60%以上，配置在股市的资金占比不到15%，10%左右的资金就主要配置在理财产品上，投资黄金和外汇的资金占比不到5%。这个调查结果表明，当时，我国中产阶层主要投资理财方式就是举债购房。

　　的确，在很多人都举债冲进房地产市场的同时，我国房地产在7月、8月、9月都经历了大涨，直至国庆节前，人人都在谈论举债购房。今年以来，人民日报和新华社多次发文，阐述楼市上涨对实体经济的挤压，阐述楼市上涨使年轻人奋斗失去希望，大声疾呼“楼市再涨也不能涨到天上”。其实这些，都说明了政府高层已经看到楼市上涨的风险在警告购房投资客，但是，投资客置若罔闻，散户也根本不考虑楼市投资性价比，就是高举债务杠杆往楼市里冲。其实，我们这里所说的散户也就是中产阶层。终于，在国庆期间，等来了同时21个城市出台的史上最严限购限贷政策，从楼市政策出台的时点的特殊性，涉及城市之众，限购限贷粗暴力度来看，足以反映政府高层对楼市上涨已经到了容忍的极限。楼市一夜之间从卖方市场转换成了买方市场，成交量断崖式下跌，暂且，投资房市这条渠道已经被堵塞了。为什么政府调控楼市如此粗暴？其背后的逻辑是什么？中产阶层不能投资房市那还能投资什么？这些都是中产阶层需要深入分析和研究的问题。

　　政府调控楼市如此粗暴，主要原因还是国内实体经济成趋势性下行导致实际经济能力不能承受如此高昂的房价，但是楼市在政府不断喊话过程中，不但不跌反而疯狂上涨，倒逼政府出手强硬干预造成的。中国的经济经过前30年的粗野扩张式发展，单纯依靠自然资源消耗创造财富的时代已经成为过去，现在的经济需要依靠技术、信息、文化等更高层次是社会资源深入推动发展，导致中国的企业大部分都处在转型的痛苦过渡期，且此时中国人口红利消失，加大了企业的用工成本，中国企业的生存堪忧。现在房价又是大涨，企业用地成本增加，工薪一族住房成本上升，也会倒逼企业用工成本上升，企业的利润被房地产疯狂挤压，房地产成了压垮实体企业最后一根稻草。虽然发展房地产能带动其产业链经济的发展，但是房地产过度疯狂对其他实体企业造成毁灭，这个时候就是政府高层在发展房地产和发展其他实体经济之间进行抉择的时候，一旦房地产的疯狂造成经济总体成负效应的时候，政府就会出手干预，出台房地产调控政策，这就是政府调控楼市如此粗暴的主要原因和思维逻辑。

　　另外，国际环境中，过度宽松货币政策对经济已经产生负效应，全球央行正在面临货币被动收缩的局面，事实上美国已经踏上连续加息的轨道。我们知道，由于虹吸效应，全球投资资金都会流向美国，到时候中国也不会例外，资金流出，形成的房地产下跌预期会更加疯狂，可能真的会引起国家金融系统崩溃。

　　结合国际国内经济形势分析，国内政策调控房地产还属于政府高层主动刺破泡沫行为，这样对经济的伤害应该能控制在可接受范围内，应该不会引起金融系统崩溃。

　　根据国际国内经济形势分析，再从事房地产投资已经不可取了。那么，新形势下，中产阶层投资理财的新思路该是什么呢？下文对每类投资工具都做了比较分析，并针对当前经济形势指出了最佳投资思路，敬请参考。

　　当前货币宽松政策下，把钱存入银行，利率都跑不过通胀率，都是亏本的事情，稍微懂得经济的人都不会这么做，除非是稍微一点的流动资金放在银行。

　　现在的理财产品收益率也没打压到了4%-5%，比银行存款高一点，但是也没跑过通胀率，不要看国家公布的CPI，那个不准，都没有包含房地产的涨幅。如果包括房地产涨幅，CPI大约在10%左右，也就是说投资理财收益率不到10%都是亏本。

　　乱世买黄金，那是以货币政策宽松为先决条件的，当前货币面临收缩，特别是美国加息，美国货币强势，美元升值，同时国际货币手段的黄金就是看跌的。

　　美国加息是大势所趋，从2015年12月第一次加息以来，美国实际上已经踏上缓慢连续加息的轨道，美国货币强势已经大势所趋，美元看涨预期日益强烈。另外，中国于2016年10月1日加入SDR，人民币币值要与国际货币币值均衡，人民币币值明显高估，也存在贬值预期，倒逼美元更加看涨。从这两方面来看，购买美元做适量投资是当前不错的选择。

　　购买股票，是最低门槛的股权投资形式。目前由于企业转型，实体经济下行，导致股市下跌，股价便宜，无人问津。不过，这个时候，投资者应当高度关注那些优质传统企业股票，由于他们拥有特质自然资源或是技术优势，在未来经济发展中，可替代性不强，他们的业绩都会是持续稳健的，这样的股票一旦股市形势走好，都将是黑马股或是白马股，值得投资客关注。

　　为遏制房价过快上涨，中央政府2010年先后出台“国十一条”、“国十条”和“9.29新政”，受此影响，全国及重点城市房价涨幅明显缩小。为巩固调控成果，2011年1月26日，国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(简称“国八条”)，要求各地明确房价调控目标，更大范围、更加严厉地实施限购措施。

　　2011年1月27日，上海、重庆分别出台房产税试点办法。同日，国税总局表示将总结试点经验，适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围内征收房产税。从两地实施房产税的现状来看，房产税试点短期内对遏制房价上涨的实际作用不会太大，而更多的会对购房者心理产生影响。

　　2011年7月中旬召开的国务院常务会议指出，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。住房城乡建设部于8月17日公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。随后，符合这一标准的限购城市相继公布限购政策，调控政策的影响凸显。

　　国家统计局在2011年12月9日数据显示，11月份，全国房地产开发投资增长20.1%，房地产投资同比涨幅连续5个月下调。而目前的投资上涨，很重要的一个原因是保障房投资上涨，扣除这个因素，其他类型房地产投资降幅更大。商品房销售面积下降1.7%，商品房销售额下降1.2%。房地产开发企业本年资金来源75208亿元，增长19.0%。11月份，全国房地产开发景气指数为99.87，创下28个月来新低。这说明房地产投资涨幅明显放缓，已经进入了明显的下调周期。

　　综合以上因素来看，虽然国家宏观调整政策效果已经显现，房价快速上涨趋势得到控制，市场进入观望状态，但是，广义货币发行量处于82万亿的高位，大量投资性和投机性资金正在等待机会入市抄底。一旦楼市调控政策放松，在货币投入的巨大刺激下，房地产很有可能出现报复性反弹，显然目前的调控效果与中央的预期仍有差距。因此，基于中央要求房价回到合理水平的预期，2012年市场观望情绪会进一步加深，政策对市场的影响会更加凸显，房地产企业必须做好应对准备。

　　2010-2011年房地产调控政策，无论是政策严厉程度还是出台频率，均超过以前。对于2011年年底限购政策到期的城市，住建部已明确表示，要求延期继续执行。显而易见，2012年上半年甚至全年房地产调控政策都不会有大的调整，限购将仍是调控房价的重要手段。

　　2.1 2011年土地供应力度将会继续加大，但地价总体保持平稳 从国土资源部提供的数据显示，2011年全国住房用地计划供应21.80万公顷，与2010年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18.5%和72.6%，超过前两年年均10.17万公顷的实际供地量。保障性安居工程用地计划是7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年计划（6.58万公顷）和实际供地（3.24万公顷）相比，分别增加17.6%和138.9%。政府继续加大保障房建设力度，2011年计划建设保障性住房1000万套，比2010年计划增加420万套。根据住房和城乡建设部2011年10月10日消息称，截至9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率98％。

　　据中国指数研究院公布的统计数据显示，2011年11月，全国土地供应量上涨，但是成交量和成交价格价格进一步下降。全国133个城市土地供应量上涨，共推出土地2731宗，推出面积12001万平方米，环比增加22%，同比减少10%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)944宗，推出面积4398万平方米，环比微增2%，同比减少20%。受成交低迷影响，全国133个城市成交楼面均价为1173元/平方米，环比上涨4%，同比下跌10%；其中住宅类用地成交楼面均价为1539元/平方米，环比上涨12%，同比下跌7%。11月全国133个城市土地平均溢价率6%，较上月增加2个百分点，较去年同期减少26个百分点；其中住宅类用地平均溢价率6%。较上月增加3个百分点，较去年同期减少30个百分点。

　　没有好的投资渠道，多数银行理财资金流入了房地产领域，在房地产整体调控的大背景下，为了避免风险，银监会在近日召开的三季度经济金融形势分析会上不得不针对房地产领域的金融风险再做要求。

　　会议指出须严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；审慎开展与房地产中介和房企相关的业务；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；并加强了房地产信托业务合规经营。

　　有观点认为，年初以来的银行信贷政策及房地产政策促使房价及房地产市场膨胀，导致金融资本及信贷资金大部分投向房地产领域，而其他行业资本流入严重不足。不过，银监会的此番“技术性踩刹车”是实质生效还是流于形式，业内人士认为，仍将有待进一步的观察。

　　会议的内容提到了两个违规，一是“严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域”，二是“加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域”。

　　根据《投资者报》记者从管理部门了解到的信息显示，何为“违规”目前尚没有看到有新的细则和文件来指导业务的具体操作。

　　据悉，目前银行理财集中登记、信息披露、理财托管结算、理财大数据库建设和理财研究、创新、咨询评价等主要集中在中央国债登记结算有限责任公司旗下的银行业理财登记托管中心有限公司（以下简称“理财中心”），不过，理财中心虽然名气大，成立时间却不长，据悉，该中心由中债登发起，经银监会、财政部批准，于今年成立。

　　而在理财中心登记管理的银行理财产品又分为两类。一类是来自各大行私人银行的定制化产品，这类理财可以先行发售或投资，后登记；另一类是面向普通大众的一般个人理财kk体育，这类产品则需要提前在理财中心作报告，报告通过后才能发，发了以后再登记。

　　“一般的，银行理财产品通过理财中心的平台报告银监会，银监会也通过理财中心的平台看产品。”知情人士向《投资者报》记者介绍，针对日前的银监会三季度经济金融形势分析会，在登记和监测端目前尚没有看到具体的要求，工作仍在正常进行。

　　那么，银监会的此番政策发声又是因何而起呢？这从中债登的《中国银行业理财市场报告（2016上半年）》便可见一斑。

　　报告显示，今年上半年，有13.06%的银行理财资金流向了房地产，规模占比从去年的第三升至了第二，共计2.09万亿元。而2015年年末，银行理财投向实体经济15.88万亿元，其中投向房地产的占比仅9.68%，即余额为1.54万亿元。这也就意味着，今年上半年，银行理财资金流入房地产行业新增了5500亿元。

　　无形中，银行资金对地产的偏爱也推高了本轮房价和房地产市场的膨胀。“买地买房都有银行的资金，银行资金不仅在消费端加杠杆，在土地市场也存在违规放款行为，包括土地拍卖保证金、土地出让金等，还有理财资金通过信托等方式进入房地产。”

　　分析人士认为，政策调整的一大原因是，今年对公信贷投放的重点领域之一房地产遭严控。

　　“房地产金融市场的疯狂使得监管层不得不为市场降降温，有利于预防爆发系统性的金融风险，也符合10月开始的遏制热点城市房价过快上涨的调控。”

　　而随着银行理财产品业务监督管理越发规范，对相关数据指标的跟进、监测和研究，监管层对银行产品的后台管理也越发严格。

　　业内预计，此项政策“预警信号”明显，更有利于国企以及大型房企的规范发展，房企的两极分化也将继续加大，进入盘整期。

　　而有观点认为，不良增高的银行业也在“趋利避害”，由于缺乏其他投资主体，银行对地产的加码导致金融资本及信贷资金大部分投向房地产行业，而其他行业资本流入严重不足。

　　与此同时，银行似乎还是很难将钱借给实体的企业，部分银行将支持对象转向了基建。有银行明确最新贷款政策，凡是国家发改委、省发改委审批立项的部级、省级和区域重点建设项目（含PPP项目），审批权按额度一律下放省级分行。

　　方正证券首席经济学家任泽平表示，随着房产销量下滑，中国经济将面临下行压力，而要完成《十三五规划纲要》所提到的2020年城乡居民人均收入翻番的目标，或许得靠基建发力。