kk体育“进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施。”这是住房城乡建设部部长倪虹近日召开企业座谈会时提及的内容，倪虹表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求。

　　7月27日深夜，上述消息一经发布迅速引发广泛关注。易居研究院研究总监严跃进认为kk体育，此次住建部明确了政策“三把斧”，近期各地的房地产政策或将在这三个方向上持续发力kk体育。

　　业内人士认为，本次住建部表态，政策力度超出市场预期，有助于降低购房者置业成本，提振市场信心，带动楼市成交的逐步企稳。预计后续各地在降首付和利率、换房税费减免、“认房不认贷”等方面有望陆续出台相关优化政策。

　　所谓“认房不认贷”kk体育，即不管是否曾经有过贷款，只要目前名下没有房产，均可以按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。

　　这主要针对的是在买房时二套房的评定标准。大家在买房时首套房和二套房在很多方面不一，包括首付比例、贷款利率等都有一定的区别。“也就是说如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。这就是执行标准。” 中原地产首席分析师张大伟直言，“认房又认贷”对于很多真实改善购房者来说，卖一套房再买就算二套房，这非常不合理。

　　以北京为例，目前北京的购房政策为“认房又认贷”，即如名下有一套住宅或全国内的贷款记录（还清与否无关），再次贷款购买住宅即为二套。上海的政策也非常严格，一线城市目前只有深圳一直在部分执行“认房不认贷”。

　　根据诸葛数据研究中心不完全统计，自去年以来，包括郑州、杭州、南京、苏州、无锡、天津、佛山、珠海、东莞等超20城已优化“认房又认贷”政策。

　　中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北上广深、成都、西安等十余个核心城市，倪虹部长明确提出个人住房贷款“认房不认贷”，预计短期二线城市或率先调整优化kk体育，一线城市亦存在空间。

　　多位受访专家认为，住建部此次对个人住房贷款“认房认贷”的表述，对于一线城市影响是最大的。

　　以上海为例，当前还是认房又认贷政策，导致很多购房者在换房过程中，首付比例高达70%、房贷利率高达5.25%。但若取消了该政策，改为“认房不用认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.55%。北京市场也是类似，若按过去政策，其首付比例高达80%、房贷利率高达5.25%。但若是取消了该政策，改为“认房不用认贷”，则首付比例可以调整为35%、房贷利率可以降至4.75%。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，对京沪两地的分析可以看出，认房不认贷，能够非常明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。此次住建部政策对于各地房管局的指导性会非常强，预计8月上旬前各地都会不折不扣执行此类政策。相关房企、购房者和营销中介等部门，7月底8月初要密切关注各地的政策调整和变化，其对于市场交易的提振影响是积极和明显的。

　　除了取消认房又认贷政策，此次住建部提及刺激购房市场的政策，还包括降首付和降房贷利率、换房减免税费。

　　“目前，热点城市刚需集中，换房人群庞大，降利率、降首付、降税收，能够改善预期并释放需求。”陈文静称。

　　据统计，目前多个一二线%，甚至更高，部分城市首套房贷利率仍高于5年期以上LPR。

　　“短期来看，一二线城市或进一步降低首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍执行30%的二线%下限，同时，一线城市如北京、上海首套房贷利率加点数也存在下调可能。”陈文静称。

　　严跃进表示，目前还有一些城市没有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，预计8月上旬各地会陆续落实此类政策。

　　对于改善性住房换购税费减免方面，2022年9月，财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日kk体育，对出售自有住房并在现住房出售后1年内，在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

　　此次住建部强调进一步落实好改善性住房换购税费减免，预计后续针对换房需求的政策支持将进一步加大。

　　“税收政策方面，预计有两个调整方向，一是优化调整非普通住宅认定标准，比如取消总价认定标准；二是热点城市增值税免征期从5年回到2年，降低住房交易成本。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

　　陈文静表示，7.24中央政治局会议后，住建部率先释放积极信号，主管部门的发声不仅有助于提振市场信心，同时也为各地加快落实优化政策打响了发令枪，预计各地优化政策的节奏将进一步加快，特别是二线城市的政策优化或已在路上。

　　“此次政策调整，是2014年去库存以来又一次政策大力度纾困，主要目的就是稳定和托底地产，释放内需和消费潜力，实现稳增长、稳就业目的。考虑到热点城市刚需集中，换房需求开始主导，此次政策降低成本和门槛，会有效果，但具体的效果，要看后续各地推进落实的情况，也要看金融财税部门后续的政策实施。”李宇嘉称。

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