kk体育我国房地产市场走势分析 一、城市化进程与人口结构 2 （一）城市化进程 2 1、中国城市化进程状况 2 2、中国城市化进程的特点 3 3、城市化所带来的人口流动对房地产的影响 4 （二）人口结构的变化 5 二、宏观经济金融环境 8 （一）国内资金流动 8 （二）人民币汇率的影响 9 1、人民币升值背景 9 2、各国汇率变化对房地产市场的影响分析 11 3、汇率变化对我国房地产市场的影响 12 三、居民收入分配状况 15 （一）房价收入比 15 （二）居民收入结构对房价收入比的影响 16 （三）考虑收入结构后的房价收入比 18 四、租金收益率 19 五、商品房开工/竣工/销售面积 22 六、对我国房地产市场走势的判断 24 2005年以来，我国房地产业发展十分迅速，各地房屋价格不断攀升。进入2007年，我国宏观经济发展整体环境继续保持了良好的状态，经济增长继续维持较高的速度，但由于受到人民币持续升值、国内资金流动性过剩、生产投资增长过快、信贷投放过多等诸多因素的影响，宏观经济发展出现由增长“过快”向“过热”、甚至“通胀”转变的倾向，政府的经济调控基调也由“稳定”转为“趋紧”。在这种情况下，房地产价格是继续向上，或保持稳定，还是在调控中逐步回落，或急剧下降，将对我行零售贷款资产质量和利润情况带来重要影响。为准确把握未来我国房地产价格走势，未雨绸缪，提前防控，我们从国内资金流动、人民升值影响，房屋价格收入比，城市化进程，以及与国外比较等角度对我国未来几年内的房地产价格走势进行了分析预测，以期对我行相关房贷政策的调整提供依据。 一、城市化进程与人口结构 房地产和中国经济联系紧密，中国目前的经济增长背后有两大支柱在推动，一是城市化进程，二是人口结构，而这两个因素也相互交织在一起，成为影响目前房地产价格的两个基础因素。 （一）城市化进程 1、中国城市化进程状况 城市化率快速提升是人口对城市住宅需求集中释放的过程。在过去的10年里，我国城市化率从33.35%提升到44.9%，2亿人口从农村进入城市，为住宅市场带来旺盛的需求。 预计到2020年，我国城市化水平将达到55%-60%，城市化率增幅将维持在1%-1.2%左右，与2004年以前相比，城市化进程有所放缓。 与日本相比，1950年的日本城市化水平为28％，相当于我国1991年的水平，在接下来的25年的时间里，日本的城市化水平从28％达到了75％的水平，而在这段日本经济从高速增长到稳定增长的时期里，日本房地产业也处于平稳增长阶段。日本1990年的房地产泡沫是80年代中后期的日本在城市化水平已经达到一定水平、工业化、金融自由化已经实现的基础上开始孕育产生的，此时距1950年已经经过了40年的时间。 2、中国城市化进程的特点 （1）城乡二元结构的差异非常明显 迄今为止，中国社会是一个差异性极大的社会，城市的生活水平、生活方式、基础设施、资金投入等，都是农村所无法比拟的。中西部落后的农村与东部一些发达的城市形成了鲜明的对照。截至2006年，农村人均可支配收入为5025元，城市居民人均可支配收入为12719元，是农村的的2.5倍。城市的平均恩格尔系数为35.8％，农村为43％。城乡之间的巨大经济差异，是导致农民大量从农村流入城市的基本动因。 （2）地区间差异大 即使城市之间差异也非常大，仅以中央直辖市上海市和重庆市为例：2006年，人均GDP，上海市为57310元，重庆市为12437元，上海是重庆的4.6倍；人均可支配收入，上海市为22808元，重庆为12548元kk体育，上海是重庆的1.8倍。如下图所示： 中国城市化的特点不仅仅是把农业人口变为城市人口，而且是把小城市人口变成大城市人口，西部的人口变成东部的人口，内地的人口变成沿海的人口，落后地区的人口变成发达地区的人口。因此，中国这次城市化与的城市化进程有显著区别，城市化不仅是数量上的城市化，更是结构上的极端城市化，发展速度又非常快，大中城市、沿海城市、发达城市面临前所未有的人口压力。城市本市人员购买 外地人员购买 境外人员购买 平均价格 套数占比(%) 平均价格 面积占比(%) 套数占比(%) 平均价格 北京 63.51 61.68 7618 34.15 36.75 8435 2.34 1.57 13278 上海 80.49 83.67 6441 14.17 12.86 11236 5.34 3.47 17808 深圳 12.73 12.07 8985 82.69 83.81 10981 4.58 4.12 1288杭州 85.186.89 7759 14.48 12.8 9954 0.42 0.31 12306 广州 5557.00 6093 38.70 37.09 7477 6.30 5.91 8866 大连 74.01 73.12 5492 25.28 26.29 6156 0.71 0.59 8710 厦门 43.15 41.06 6578 52.14 55.13 6825 4.71 3.81 8121965年开始进入人口红利阶段，即体现为抚养率的下降和储蓄人口比例的上升。当前我们处于人口红利的后期，在2010年抚养率和储蓄人口比例都将出现转折性变化，即人口红利将逐渐转为人口负债。具体看我国的人口结构，在70年代后计划生育政策，使得我国红利阶段人口负担明显减轻；但同时，也使得我们未来将面临年轻人口缺失的问题，也即老龄化压力将越来越大。2001年以来39岁以下的人口比例持续下降，而40岁以上人口比例则持续上升，预计在2010年后更将加速上升。 中国人口结构目前存在一个重大隐患就是因计划生育导致的人口断层现象。1950年到1978年间，我国平均人口出生率每年达到31.4‰，之后人口就进入缓慢增长期。1979年到2000年之间，平均人口出生率每年只有18.81 ‰ ，比28年前下降40%左右，到2005年我国人口自然增长率只有5.9‰，远低于世界平均水平11.9‰。 根据人口统计学的观点，首次置业的年龄主要集中在25至39岁之间。这一年龄段人口增长较快的国家，其房地产投资和消费都处在相对旺盛的阶段。但近年我国25-39岁人口占比持续下降，老年化问题日益严重，这部分购房群体绝对数量的下降将直接影响住宅的真实需求。 日本的经历印证了人口结构对于资产价格的影响。人口红利阶段，伴随主要储蓄者比率上升，资产价格攀升。而当人口红利彻底衰竭，主要储蓄者比率开始下降时，资产泡沫立即破裂，房地产价格与股票价格均大幅下跌，日本经济进入了所谓“失去的十年”。尽管日本资产泡沫的破灭存在多方面的原因，但从长期来看，人口结构是其中最为重要的原因之一。 与日本不同的是，在城市化的同时，居民收入上升仍然处于初期，由人口结构变化带来自住边际需求大幅下降形成的房市拐点有可能略为延后。 小结：在未来5-8 年内，中国仍处于人口红利期，主要储蓄者比率仍将上升，但是，由于计划生育政策带来的低出生率，中国人口结构正步入老龄化阶段，目前较低的抚养率于2010-2015 年间将会出现拐点并逐步升高，主要储蓄者比率将于2015年前后见顶并逐步回落，从而导致家庭储蓄率回落。由城市化和储蓄人口增长引发的住宅自住需求也将在2010-2015年达到高峰，2015年以后缺乏自住需求增长支撑的资产价格将会面临下降的压力。 二、宏观经济金融环境 （一）国内资金流动 历史经验表明，当一国货币供应过多时，就会造成流动性问题。这种货币流动性过剩在国民经济发展中的直接后果就是房价和股价的不断上升。对于这一点，国外发达国家、新兴国家以及我国近几年来的历史已经有所证明。在货币经济学中，货币和准货币供应量M2与国内生产总值GDP的比值通常被用来作为衡量一国是否存在流动性过剩问题的主要指标。 考察我国2000至2007年M2增长与GDP增长关系可以发现：M2平均年增长率为16.4%，名义GDP平均年增长率为13.5%，除2004年和2007年外，M2年增速始终大于名义GDP增速；M2/GDP从1.36波动增长到1.64，我国的货币流动性问题开始凸现并逐步加大。在此期间，我国平均房屋销售价格也由2000年的2112元/平米逐步攀升到2007年的3721元/平米，并且其上升速度从2003年起开始迅速加快，在2004年和2005年分别达到了17.76%和14.04%。 2007年，对外贸易的继续顺差和人民币升值预期的继续强化进一步加剧了我国的货币流动性问题。我国的房地产价格也进一步呈现加速上涨的态势。同时，固定资产投资增速和CPI指数快速上升，经济出现过热隐忧。为防止经济发展由过快转为过热，人民银行在货币供应领域推行了一系列的调控措施，如发行央票、提高贷款利率、提高存款利率、控制贷款增速等等。对于上述措施，从数据上看，2007年M2供应量的增长幅度（16.7%）与2006年同期（15.7%）相比仍然维持了较高的水平；同时在扣除外汇占款增量后，2007年底M2（扣除外汇占款口径）增幅也达到10.34%，仍稍高于2006年底M2（扣除外汇占款后口径）的增幅9.52%。说明无论从因国内经济部门活动带来的货币投放量来看，还是从已登记的外汇资金流入造成的货币投放量来看，我国2007年的宏观调控手段未取得明显的货币收缩效果。 2008上半年，我国宏观经济形势变化，经济增速有所放缓，物价上涨加剧。为防止物价上涨过快转变为全面通货膨胀，我国实行了以双防为目标的更为紧缩的货币政策。从指标值上看，首先与2007年同期相比，M1增速由2007年6月的20.9%下降到14.19%，但M2增速仍维持在17%左右，说明因外在因素引起的货币流动性充足情况仍然存在；但国内贷款增速特别是建筑业贷款增速得到有效控制并开始呈逐步下降趋势（2006年建筑业贷款月同比增幅平均为21.68%，2007年为3.63%，2008年前5个月为4.24%），在一定程度上说明虽然经济整体中货币存量仍较多，但货币在经济领域，特别房地产领域的流动性有所减弱，房贷也受到控制，因此，总体上看，如短期内宏观经济调控继续从紧基调不发生变化，获取利差仍为境外热钱首选获利渠道情况下，货币流动性变化对房屋供需两方面的影响是同时减弱。在两年后供应较紧的情况下，对住房需求的管理是关键，如自住需求积累两年后暴发，而宏观调控放松导致投资购房再热，则房价可能有新的一轮上涨。 （二）人民币汇率的影响 1、人民币升值背景 1、人民币汇率最新趋势 2007年以来，人民币升值速度在经历了4个月的放缓之后，5月份以后开始加速创出历史新高。 （1）出口依旧强劲 针对近期汇率的快速上升，管理层先后出台了取消出口退税、鼓励居民用汇、加强对外投资、打击热钱流入等一系列措施，希望减少贸易顺差和资金流入，减轻人民币升值的压力。同时，今年以来，国内通货膨胀有所上升，也对升值有所对冲。但是，从国内经济结构和国际环境的基本情况分析，外汇储备的增加速度可能快，人民币升值。 从经济结构看，长期外向型经济发展战略所导致的我国内外经济失衡问题，在短期内不会得到根本的改变，从以外需拉动的经济增长模式转换到消费拉动的经济增长模式，需要相当长的时间。 尽管近期出台的调整政策对出口有一定的抑制作用，但是中国出口增长的主要动力在于劳动生产率增长速度比较快，出口产品的国际竞争力不断增强。出口的结构升级对扩大出口和进口替代的强大推动力，抵消了出口退税下调政策对出口的抑制作用。同时，国内经济中类似2004年的煤、电、油、运等供给瓶颈问题目前不复存在，自2003年开始的投资高速增长所形成的产能陆续实现，使中国在保持持续的出口增长方面没有问题。 从外部需求看，全球经济依然将保持较高增长，将对中国出口产生拉动作用。 国际资金持续流入 ，国家外汇储备增加亿美元，同比多增亿美元。商务部公布的我国实际FDI为亿美元，而贸易顺差亿美元，那么，外汇储备中除顺差和FDI以外的储备增加超过了亿美元。这些以其它方式进入中国的国际资金进一步加大了的压力。 从目前的国际环境看，人民币所承受的升值压力越来越大，全球对人民币加速升值的预期正在加强，在人民币升值的预期下，热钱可能以超过以往的速度流入中国。 我们对人民币升值的判断是2008 年人民币实现可自由兑换存在一定的难度，人民币升值将是一个缓慢且长期的过程。 2、各国汇率变化对房地产市场的影响分析 （1）日本 根据日本的历史经验，本币升值将直接导致地价和房价的暴涨。日本在1985 年-1990 年期间，日元升值了52%，年均10%左右，在大幅升值的情况下，地产指数年均增长25％，房地产市场发展势头强劲。 日本为例，1985 年至1990 年间，东京商业用地和住宅用地价格分别上涨了3.4 倍、2.5 倍，大阪的商业用地和住宅用地价格分别上涨了3.9 倍、3 倍。不过这样大幅度的上涨给日本以及东南亚国家的经济带来了严重的泡沫，买卖房地产成了投机的游戏。实际上， 在日本资产价格快速上涨的同时，消费物价指数和批发物价指数却保持了稳定。 （2）台湾 台湾在本币升值的过程中，也出现房地产价格大幅度上涨的情况。台湾1986 年到1989 年汇率升值34％，1987 年、1988 年和1989 年台北市的住宅价格上涨速度分别达到36.8%、96.5%和78.24%。 （3）英国 图： 英国汇率变化与住宅价格指数关系 从图4可以看出英国汇率变化与住宅价格指数情况与日本相似，经测算其在图表区间内汇率与住宅消费价格指数相关系数分别为0.5，表现为弱正相关，基本符合变化规律。即本币升值将带动房地产市场的发展，贬值将抑制房地产市场的发展。 以上实例表明货币供应尤其是汇率升值相联系的资本流入是房价上涨的重要原因。 3、汇率变化对我国房地产市场的影响 随着我国外汇贸易顺差的扩大，人民币升值的压力也随之大增，因此，人民币升值是一个长期趋势，也是推动我国地产价格走强的一个强劲动力。 房地产指数与人民币汇率之间的相关性 对于外资，当市场预期人民币将要升值时，大量的短期投机性资金涌入中国，这些“游资”中相当一部分将流向房地产市场kk体育，从而推高房地产价格我国房地产市场由于利润率高、流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致房地产价格上扬。国家统计局发布的数据显示，，全国房地产开发企业资金来源为.06亿元，同比增长%。其中，利用外资亿元，同比增长%，增幅同比下降79.1个百分点。人民币升值意味着进口商品价格的下降，多余的购买力将大量进入房地产等领域。我国目前实际上已经出现了局部的资本过剩特别是实物领域中的有利投资机会在局部地区已远不充足，资本过剩明显存在。投资者普遍预期人民币还将持续升值，这种预期对于流动性效应和财富效应将产生明显的放大效果，从而带动房地产价格的大幅上涨在去年涨幅降低之后，房地产市场的再次火爆， 4、利率变化对我国房地产市场的影响 我们认为，在汇率稳定的前提下，利率是指示房价转折点的最好指标。高利率向来是高房价的终结者。但必须指出，升息不一定导致房价下跌，升息周期初期房价可能继续上涨。这里的关键在于：升息应该反映通胀的因素。考虑到通胀因素，我们认为实际利率对需求的影响远大于名义利率对需求的影响。 1994 年1 月至1995 年1 月一年间，香港名义利率上调了近4 个百分点，导致了香港房价的短期下跌，下跌幅度也较小。再看这期间的实际利率，却一直保持在-2%以下，因此利率上调对房价的打压较小。1997 年的情况却不同，亚洲金融危机的爆发，资金流出和市场利率上升导致了实际利率转正并加速上涨，导致房价的崩溃。 日元升值所导致的房地产泡沫也是靠连续加息来刺破的。 （三）国内外经济形势的变化 宏观经济分析的资料众多，我们直接采用大多数经济学家的观点，即中国经济仍将快速发展，硬着陆的可能性小，劳动者收入能得到更好的保障。但我们认为应关注以下两个问题： 1、中国结构调整和控制通货膨胀的一系列调控措施将给一些行业带来较大影响。 2、美国经济如衰退，对我国出口依赖行业会有较大冲击。根据《纽约金融》2008年第3期的分析，美国经济衰退的可能性已大于50%。 小结：根据以上分析，我们初步认为，如人民币升值和流动性过剩同时存在，将带动房地产价格持续看涨。如紧缩政策持续抵消人民币升值和外资流入的影响，则房价会有所调整。待人民币汇率升值到一定阶段逐渐稳定时，套利资金有可能开始撤离。但这方面的因素是否就决定房价出现趋势性拐点，这还要看政府宏观调控的政策和具体房产需求结构来做进一步的研究，但一定会对投资、投机性购房需求造成较大影响，形成阶段性波动。另外我国经济结构调整和美国经济衰退的可能对部分行业的从业人员带来较大影响kk体育，这将在局部影响自住性购房需求。 三、居民收入分配状况 （一）房价收入比 1、合理房价收入比 房价收入比是指家庭购房总价与居民家庭年收入的比值，用于考察居民的购房能力，它是一种综合性指标目前国际上公认合理房价收入比为3至6倍，世界银行专家的说法为4至6倍。。 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 北京 13.1 11.6 10.4 9.8 10.7 11.9 15.7 上海 8.9 9.7 10.8 11.1 10.5 11 11.3 深圳 8.2 7.2 7.3 7.4 8.2 13.2 17.3 （二）居民收入结构对房价收入比的影响 1、房价收入比的计算 目前国际上较为公认的房价收入比计算公式为，家庭总收入/房屋总价，其中家庭总收入＝人均年收入×户均人数；房屋总价＝房屋均价×户均居住面积。因此影响房价收入比的两个重要因素就是家庭收入和房屋价格。 2、我国家庭收入结构 由于我国城乡经济发展的严重不均衡，东南沿海和内陆省份经济发展的不均衡，特别是城镇和农村经济发展的严重不均衡，造成我国收入“金字塔”形状收入者占绝大多数高收入收入增长率远远超过财富的快速聚集房地产市场结构进一步扭曲 （四）投资性购房比重较高时参考租金收益率来衡量房价水平 北京、广州、深圳、厦门等城市外地投资性购房比例较高，推动房价收入比远离本市中低收入人群的购房支付能力，这一现象还不能得出房价泡沫破灭的结论，应将房屋视为投资品再进行审视。 小结：房屋收入比是衡量房屋价格相对于居民收入是否合理的一个综合性指标。当房屋价格不断增长时，居民收入的持续同比增长是维持稳定住房需求根本因素。居民收入落后与房价增长将降低购买力，抑制居民购房意愿。从目前，我国经济发展趋势看，居民收入持续增长的趋势将随着我国产业升级的推进而得以延续，但如果出现经济衰退或危机，则是对房价最直接的冲击因素。 四、租金收益率 假定房产投资者购买一物业并将物业出租从而收取租金以获取利益，我们用投资回报率来表示获取利益的大小。用公式可表示为： R = P / T0 其中：R为租金收益率 ，P为全年租金收入，T0为物业的年初市价 部分城市租金收益率 城市 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 北京 6.20% 5.60% 5.60% 5.20% 4.10% 3.70% 上海 6.00% 4.80% 3.50% 3.10% 3.00% 2.60% 深圳 6.20% 6.10% 6.70% 5.60% 4.30% 3.20% 广州 6.80% 6.60% 6.20% 6.30% 5.00% 4.20% 购房的 “投资回报率”一般不应低于当时的商业性住房抵押贷款利率；但也不应高出太多，以住房抵押贷款利率为基准利率，考虑投资风险补偿和租金上涨因素，租金收益率应比抵押贷款利率高1%～3%。 若假设：房产升值率≦风险溢价 那么：租金收益率≧债券收益率，因此，理论上可以用长期债券收益率作为租金收益率的支撑点。 从下图中可以看出：2003年以来，北京、上海、深圳三地中深圳房价涨幅最大，虽有指标上的类似香港97年的特征，但房价与香港仍然有较大差距。 香港租金收益率变化图 租金收益率从实质上看就是房价租金比的倒数，因此重点从房价租金比的角度来分析：目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为200：1至300：1。如果售价租金比超过300：1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200：1，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。售价租金比无论是低于200：1还是高于300：1，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。谢岳来《基于房价租金比的京沪穗杭房价研究》通过实证调研，计算出2004年北京、广州、上海个城市房价租金比分别为177∶1、194∶1、261∶1。，北京、广州的房价租金比处在合理范围，上海的房价租金比已经偏高。6月4日，市出租屋综管办向社会公布了《深圳市2007年房屋租赁指导租金》。与大幅上涨的房价相比，2007年以来，深圳市房屋租赁市场运行较为平稳，全市平均租金升幅不足10%，为9.13%。5个月平均房价涨51.57%目前深圳房价和月租金比的范围已经在300-400，个别区域已经达到500 小结：在我国一些重点城市，房价快速上升的同时，房屋出租收益不仅没有上升，反而在逐渐下降，房产投资价值相对减小，房产价格存在一定程度的泡沫，短期有调整压力kk体育。如经济继续高速发展，房租在一定时间后又大幅上升，则投资资本又将关注房屋市场。 五、商品房开工/竣工/销售面积 2004年、2005年国家政策调控控制新开工面积，是除了经济和金融因素以外最重要的房价急剧上涨的原因。尤其是自2004年以来房价上涨最严重的北京和上海两个城市，出现了新开工面积和销售面积“倒挂”（新开工面积小于销售面积，造成供给不足）的现象。 从全国趋势来看，2004年开始的投资控制导致2005、2006年竣工面积增幅大幅下降，房价急升。随着房价上升预期导致新开工面积大幅增加，2009年以后的竣工面积将增加，如果需求受到抑制，则房价将有较大调整，尤其是以投资为主的城市近郊区将失去价格支撑。 全国商品房新开工面积/峻工面积/销售面积预测1 2007年全国城市住房工作会议要求加大保障性住房投入，土地出让净收益用于廉租住房保障资金比例不得低于10%，但规模有限，对市场的购房群体影响不大，时间也需2年以上才能发挥作用。 控制房屋供应，抑制需求手段不足是房地产泡沫化的重要原因，如果不能采取有力手段抑制需求，2010-2016年还有更大的泡沫。下图表示是需求控制不力导致的另一种前景。 全国商品房新开工面积/峻工面积/销售面积预测2 小结：房价两种前景的差异在于未来房屋需求的管理。政府对土地、房地产开发、保障性住房的供应等方面的政策对房价走势有直接影响，此外房贷政策影响贷款购房，物业税影响投资性购房，这些政策本身也是变量。由于加大保障性供应、打击屯地行为，对2008-2009年的供求带来短期影响，房价有调整压力，但由于资金供应严厉紧缩，开工面积难以大幅上升，如果不及时推出物业税等抑制投资需求的有力措施，则2010年以后可能重新出现供不应求的局面。 六、对我国房地产市场走势的判断 综合以上分析，由于经济发展和自住需求的支撑，推动房地产市场发展的基础并没有发生根本性改变，未来若干年内全国房地产市场交易量和成交价将整体上保持增长态势，在2015年左右可能会出现房价趋势拐点，这个拐点出现时间尚需结合居民收入增长趋势及宏观经济政策进行持续分析，并且应注意不同城市可能有不同拐点。在一些城市已经出现房价泡沫，随着新房供应量增多及中国的人口红利变成人口负债，如果剔除投资及投机性需求，房地产的边际消费需求将大大减少，总体房价增幅将趋缓。而从2008年到2020年之间由于政策选择因素使房价走势存在很多的不确定性，2015年以前总体上是波动中上升的可能性大，2016年以后进入下降周期的可能性大。 （一）短期趋势 以投资或投机为目的的购房需求随政策和资金流向变化而变化，将引起阶段性和结构性房价波动，自住和投资性购房者的观望形成暂时的供过于求，房价下跌压力较大。单个城市来看投资性购房比重高的城市房价波动更加明显。近年宏观调控影响了投资、投机需求的价格预期，可能在部分城市形成阶段性下跌。针对投资、投机性需求的房贷政策调整应落实到各具体城市或区域。 （二）中期趋势 由于住房供应方的控制仍在强化，而物业税的推出需要时间，因此阶段性调整后投资资金仍将关注房屋市场，形成新一轮房价上涨，在国内不同城市以梯级上涨为主要特点。 （三）长期趋势 以自住购房为主的基础性需求仍持续上升，城市化继续推进、居民收入持续上升、人民币升值、产业升级和经济继续发展支持这上基本面的判断，如果投资性购房供求波动引起房价下跌，在一定的位置会受到自住购房需求的支撑。但由于人口结构和经济结构的变化，在2016-2020年之间某个时间基础性需求将发生趋势性转变。 需说明的是，单个城市房价波动比全国整体统计数据波动幅度大。房价走势分析应以单个城市为对象。 远低于世界目前平均水平11.9 自住需求达到峰值 城市化进程趋缓 人口老龄化高峰期

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